千葉県船橋市古作４丁目９３９番３(船橋法典駅・京成西船駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


152,000円

2017年01月01日に行った千葉県船橋市古作４丁目９３９番３(千葉県船橋市古作４−７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を152,000円/㎡としました。

千葉県船橋市古作４丁目９３９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市古作４丁目９３９番３
住居表示古作４−７−５
価格152,000円/㎡
交通施設、距離西船橋、2,000m
地積232㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅の中に空地が見られる区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

張間雄次氏による調査レポート

不動産鑑定士張間雄次
価格152,000円/㎡
個別的要因価格形成要因に影響する変動は特には認められない。
地域要因区画の整った住宅地であり、駅距離は遠くなっている。武蔵野線駅とは徒歩限界圏にあり需要はやや活発化している。需給は堅調である。
地域要因の将来予測区画の整った街区に戸建住宅が建ち、空地も見られる新興住宅地である。今後、空地に建物が建ち熟成度が高まっていくものと予測される。地価は、若干上昇傾向にある。
市場の特性対象標準地の同一需給圏は、船橋市内のJR総武線駅徒歩圏外の住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都区部東部地域に居住する上場企業勤務者や自営業者等である。戸建住宅が中心で中規模のものが多く見られる。対象標準地は、駅徒歩圏外に位置し、戸建住宅が大部分であり、70坪程度の土地で3500万円、新築住宅で5000万円程度が需要の中心である。
一般的要因金融緩和が進み賃貸不動産への需要が増加している。株価も回復傾向にある。金利も極めて低いので住宅への投資は増加している。

玉谷昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士玉谷昌弘
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西船橋駅勢圏の区画整理済みの住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、地価は緩やかな上昇傾向である。
地域要因の将来予測最寄駅まで徒歩圏外の空地も見られる区画整理済の住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は底値感から緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線、JR武蔵野線、京成本線、東京メトロ東西線、東武野田線沿線を中心とした一般住宅地域である。需要者は船橋市及びその近隣市に居住する30∼40歳代の一次取得者が中心である。西船橋駅勢圏の住宅地域で需給関係は良好であり、土地価格で3500万円前後、新築の戸建は3500∼4500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因船橋市の住宅地は、低金利や住宅取得支援策等により、JR総武線沿線を中心に需要は堅調であるが、利便性の劣る地域では弱さも見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7220388
北緯 139度9653433

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

船橋法典駅(地価相場 157,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)塚田駅(地価相場 164,000円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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