地域要因

特になし。

地域要因の将来予測

中板橋駅徒歩圏で共同住宅が増加している。駅前商店街であったとしても、住宅用地の需要は高く、将来的には住宅地への変貌の可能性もある。

価格決定の理由

比準価格は限られた取引事例から適切な補修正のうえに求めたものであるが、規範性が高い。収益価格は商業地の価格を求めるにあたっては指標となる価格であるが、近隣地域及びその周辺では投資採算性よりは、利便性及び居住の快適性を重視した取引が主流である。以上より、本件では比準価格を重視して、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因の変動要因は特段見られないため、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺の取引事例を中心に試算され、市場性を的確に反映した実証的な価格である。これに対し、収益価格は収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料が収受されず、比準価格に比べ低位に試算された。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性等が重視され、取引は自用目的の実需が中心である。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

地域要因

ときわ台駅北側に形成された商業地域である。客足に大きな変化はなく、一定の繁華性は維持しており、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の商業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、対象地は駅前広場に面した繁華性の高い商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となる。収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり、これも考慮すべきである。よって、本件では、比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から近く区画整然とした住宅地域で、東武東上線沿線随一の優良住宅地である。地域要因の特段の変動はない。

地域要因の将来予測

地域は中規模戸建住宅やアパートが区画整然と建ち並ぶ優良な住宅地域で、将来の宅地細分化の可能性もあるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺の取引は住宅地としての市場性を具現した自己使用目的の取引が中心で、常盤台地区内の信頼性の高い取引事例を多数収集しえた。一方、地域にはアパートも見られるが、容積率が低いこともあり収益性に着目した取引は皆無といえ、価格形成過程において収益性は意味をなさず、相対に収益価格は低位となったものと思料する。したがって、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

板橋区を代表する繁華性の高い商業地域に位置しており、小規模小売店舗が連たんし、客足は堅調である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

大山駅に近い成熟した商業地域であり、一部に建物の老朽化による建替えも見受けられるが、価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の商業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、対象地は駅近の繁華性の高い商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となる。収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり、これも考慮すべきである。よって、本件では、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、利便性は良い。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート等も混在する住宅地域であるが、戸建住宅が主体であり、類似地域等においては収益性よりも居住の快適性を選好した自己使用目的の取引が多数で、類似物件の取引価格等を重視して価格形成がなされる傾向が強くなっている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格をも比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

中高層店舗事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

板橋本町駅に近接した国道沿いの商業地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は区内南東部に位置し、中山道、環状七号線の交差点に程近く、駅に近接した商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する多数の事例から選択して求められており、その規範性は高い。また、周辺には中高層のテナントビル、賃貸マンション等も多く、収益物件に対する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。混在地域であるが、マンション等の住宅用途が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

作業所や店舗等も見られる混在住宅地域であり、住宅用途の比率が増えつつあり、今後もこの傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は住宅のほか、店舗、作業所等が混在する住宅地域内に属しているが、土地利用は自己使用目的が中心である。また、比準価格は類似性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼性は高い。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 地下鉄副都心線小竹向原駅を最寄駅とする幹線道路沿いにマンションが多く、当該用途への需要の回復による地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中層マンション、事業所等が混在する商業地域であるが、近年マンション等の利用が多く住宅化への用途転換が進むと予測される。

価格決定の理由

 小竹向原駅を最寄駅とする幹線道路沿いに中層マンション、事業所が混在する地域で、取引事例比較法、開発法を適用して試算した。開発法による試算価格は最有効使用に基づく事業採算に対応した重要な価格である。比準価格は類似するの取引事例から試算したが事例は個別性が強く適正に補正して比較したが、やや開発法の価格とは開差が生じた。よって開発法による試算価格を中心に、代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られないが、敷地の細分化が見受けられる。

地域要因の将来予測

周辺には敷地の集約化による開発等も見られるが、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅、共同住宅等が混在する地域であり、自用目的での取引が中心となり、取引意思の決定にあたっては、比準価格が主導的役割を果たすと判断されることから、市場における取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 大山駅前の繁華性が高い商業地域で、店舗・事務所及びマンションに対する需要回復による地価の上昇が見られる。

地域要因の将来予測

小売店舗が連担する商業地域であるが、特段価格形成要因を変化させる要因は見当たらず、当分の間、現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

 東武東上線大山駅前の小売店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域内に存しマンション化も見られる地域である。土地利用は自用店舗等が多く、これらを反映して比準価格よりも収益価格が低位に求められた。商業地域であり収益価格を重視すべきであるが、先の理由により収益性よりも他の効用を重視する自用の不動産が多い地域性を勘案し、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商住混在地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は幹線道路沿いの商業地域であり、本来は収益性も重視すべきである。しかし、収益物件としての需要は少なく、収益価格は低位に求められた。これに対し、比準価格は板橋区内の街道沿いに存する取引事例から求められ、市場性を的確に反映している。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

地域要因

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、成熟した住環境を維持しており、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象地の市場性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。一方、収益価格は、対象地の収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。最寄駅から徒歩10分圏の住宅地域であるが、収益性よりも居住の快適性等が重視され、取引は自用目的の実需が中心である。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られないが、敷地の細分化が見受けられる。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、当分は現状を維持しながら推移していくものと予測する。

価格決定の理由

アパート等も混在する地域であるが、戸建住宅を主体とし、自用目的の需要が中心となる地域であることから、取引意思の決定にあたっては、比準価格が主導的役割を果たすと判断される。以上より、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はみられない。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とした住宅地域であり、共同住宅等も見られる。自用目的の取引が中心であり、収益目的の共同住宅等の取引は散見される程度である。本件においては市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の状況に変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

戸建住宅主体の低層住宅地域で、共同住宅もみられるが、賃貸市場としての熟成度は高いとまではいえない。このため収益価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考えられる。現在の市況では賃貸ではなく戸建住宅等自用での使用が需要の中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

大山駅を最寄り駅とする戸建住宅地域で、需要回復の動きが認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほかに、中低層の共同住宅も比較的多い熟成した住宅地域であり、格別の変動要因もないので、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

周辺には中層マンション等も見られるが、自用目的での取引が中心であるため、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は、多数の取引事例を収集し、板橋区南部の地域的特性が類似した信頼性の高い事例を選択して、適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。したがって、市場性を反映し、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。