東京都板橋区上板橋１丁目４７５３番８(上板橋駅・ときわ台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


493,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区上板橋１丁目４７５３番８(東京都板橋区上板橋１−２１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を493,000円/㎡としました。

東京都板橋区上板橋１丁目４７５３番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区上板橋１丁目４７５３番８
住居表示上板橋１−２１−４
価格493,000円/㎡
交通施設、距離上板橋、270m
地積74㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模小売店舗が街道沿いに建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菱村千枝氏による調査レポート

不動産鑑定士菱村千枝
価格493,000円/㎡
個別的要因個別的要因につき特別の変動は見られない。
地域要因特段の地域要因の変動はないが、景気回復傾向の中、商況にやや明るさが見え、地価は緩やかに上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中小規模の小売店舗が立ち並ぶ近隣商店街であり、周辺住民の日用品供給を担う。現状の商況を継続するものとみられ、当面の間大きな変動はないものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、板橋区内及び隣接する練馬区の東武東上線沿線を中心とする近隣商業地域で、需要者の中心は同一需給圏内に地縁的選好性を有する貸ビル業者及びマンション開発業者等である。物販・サービス店舗を中心とする近隣商業地では、個人消費の回復傾向の中でも、潜在的な店舗等への需要は急速には顕在化していないものとみられる。中心需要は土地で100㎡程度、5千万円前後である。
一般的要因個人消費は総じて底堅い動きとなっており、企業収益は改善傾向にある。企業の業況判断が概ね横ばいとなり、地価は緩やかな上昇傾向を示している。

徳元康浩氏による調査レポート

不動産鑑定士徳元康浩
価格492,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因上板橋駅周辺に形成された近隣商業地域である。客足に大きな変化はなく、一定の繁華性は維持しており、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測中小規模の小売店舗が建ち並び、周辺住民の日用品の供給を担う近隣商業地域である。価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武東上線沿線を中心として都営三田線沿線、東京メトロ有楽町線も含む駅周辺の近隣商業地域である。需要者の中心は、事業用地として地域的選好性を有する個人事業者のほか、法人等も含まれる。当該地域は、繁華性を保っており、底堅い需要が認められる。土地需要の中心となる価格帯は、立地、規模、公法上の規制等により異なるが、総額としては5千万円前後が目安となる。需給動向は回復傾向で推移している。
一般的要因板橋区内の人口は微増、世帯数は増加傾向である。不動産の取引件数はほぼ横ばい、取引価格と地価はやや上昇、賃料はほぼ横ばい傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7617459
北緯 139度6754769

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上板橋駅(地価相場 366,000円/㎡)ときわ台駅(地価相場 395,500円/㎡)東武練馬駅(地価相場 383,000円/㎡)氷川台駅(地価相場 388,000円/㎡)中板橋駅(地価相場 396,000円/㎡)志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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