東京都板橋区前野町１丁目４４番１４(ときわ台駅・本蓮沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


368,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区前野町１丁目４４番１４(東京都板橋区前野町１−４４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を368,000円/㎡としました。

東京都板橋区前野町１丁目４４番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区前野町１丁目４４番１４
住居表示前野町１−４４−６
価格368,000円/㎡
交通施設、距離ときわ台、820m
地積332㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅のほか店舗、作業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塩入晋氏による調査レポート

不動産鑑定士塩入晋
価格368,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因H27．3に区内に絶対高さ及び最低敷地制度が導入された。混在地域であるが、マンション等の住宅用途が増加傾向にある。
地域要因の将来予測作業所や店舗等も見られる混在住宅地域であり、住宅用途の比率が増えつつあり、今後もこの傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね板橋区内における東武東上線や都営三田線沿線の住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する個人や法人、マンション業者等である。画地規模の大きい土地も多く、従来の工業用途から住宅用途への移行傾向が見られることから、マンション用地としての需要は強い。また、建売で細分化を検討する際には導入された最低敷地制度が影響を与えている。需要の中心価格帯は、小規模な新築戸建住宅で総額5，000万円前後までと把握した。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある。取引件数はほぼ横ばいで、取引価格はやや上昇、賃料はほぼ横ばいで推移し、地価はやや上昇している。

美和子氏による調査レポート

不動産鑑定士美和子
価格367,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は両者の指定を受けている。
地域要因の将来予測中低層住宅の他、作業所も見られる住宅地域であるが、新規の作業所立地は殆ど見られず、大規模マンションが増加している。将来的には住宅地域として純化していくと思われるが、当面は現状のまま推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は主として、板橋区内中央部の都営三田線、東武東上線沿線の住宅地域。需要者の中心は、地域に地縁的選好性を持つ個人や地元開発業者等であるが、地域周辺は古い作業所等も多く、規模の大きい画地が残るためマンション開発業者等も視野に入る。最寄駅から徒歩10分程度で生活利便性も悪くはなく需要は底堅い。地域の新築戸建住宅では、4000万円から5000万円程度が取引の中心。
一般的要因区内人口は微増傾向で推移しているが、不動産の取引件数は横ばいである。取引価格は上昇しているものの、都心部に比し勢いは感じられない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度764771
北緯 139度6925725

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

ときわ台駅(地価相場 395,500円/㎡)本蓮沼駅(地価相場 371,000円/㎡)中板橋駅(地価相場 396,000円/㎡)志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)板橋本町駅(地価相場 412,500円/㎡)志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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