東京都板橋区弥生町２７番３(中板橋駅・ときわ台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


471,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区弥生町２７番３(東京都板橋区弥生町２７−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を471,000円/㎡としました。

東京都板橋区弥生町２７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区弥生町２７番３
住居表示弥生町２７−１４
価格471,000円/㎡
交通施設、距離中板橋、200m
地積72㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)5FB1
利用現況店舗、住宅兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗併用住宅の多い商業地域
前面道路の状況北8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田雅一
価格471,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特になし。
地域要因の将来予測中板橋駅徒歩圏で共同住宅が増加している。駅前商店街であったとしても、住宅用地の需要は高く、将来的には住宅地への変貌の可能性もある。
市場の特性同一需給圏の範囲は、23区内の商住混在地域である。需要者の中心は区部北東部の中小事業者、建売住宅開発事業者及び標準地の半径500m近辺の居住者が中心で、近年都内回帰の動きから埼玉県方面等からの転入者もみられる。駅前通りの希少性は高く、需要は根強いが、価格帯として土地70㎡位で3400万円前後、新築戸建住宅で5000万円前後が需要の中心とみられる。商業地としての価格帯はいろいろで需要の中心となる価格帯は決めがたい。
一般的要因区内人口・世帯数は微増、地価はやや上昇傾向であるが、不動産の取引件数がほぼ横ばい傾向。建売販売価格上昇により分譲住宅販売が伸び悩んでいる

内藤九亀氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤九亀
価格470,000円/㎡
個別的要因立地、敷地規模ともに地域の標準的画地であり、特に競争力を増減する要因はない。個別的要因に変動はない。
地域要因対象標準地の属する近隣商業地域は、閉店も少なく営業が継続している。地域要因に変化はない。
地域要因の将来予測中板橋駅に近い典型的な近隣商店街であり、周辺住民の日用品の供給を担っている。一般に近隣商業地の需給は厳しい状況にあるが、繁華性を保っており当面は変化はないと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、東武東上線中板橋駅を中心とし区内同線各駅及び地下鉄区内各駅を最寄駅とする圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に地縁的選好性を有する個人事業者等である。最近ではチェーン展開をおこなう店舗経営者の需要も見受けられる。当該地域の近隣商業地は駅前商店街としての繁華性を保っており、底堅い需要が認められる。市場での需要の中心価格帯は100㎡程度の店舗用地で5000万円前後である。
一般的要因消費増税後の景気及び不動産市況の回復に伴い、板橋区の地価は上昇に転じている

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7548859
北緯 139度6935311

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中板橋駅(地価相場 396,000円/㎡)ときわ台駅(地価相場 395,500円/㎡)大山駅(地価相場 429,000円/㎡)板橋本町駅(地価相場 412,500円/㎡)板橋区役所前駅(地価相場 480,000円/㎡)本蓮沼駅(地価相場 371,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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