東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７(ときわ台駅・上板橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


459,000円

2017年01月01日に行った東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７(東京都板橋区南常盤台２−２５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を459,000円/㎡としました。

東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都板橋区南常盤台２丁目２５番１７
住居表示南常盤台２−２５−５
価格459,000円/㎡
交通施設、距離ときわ台、550m
地積148㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅にマンション等も見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青山弘平氏による調査レポート

不動産鑑定士青山弘平
価格459,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因について特段大きな変動は見られないが、敷地の細分化が見受けられる。
地域要因の将来予測周辺には敷地の集約化による開発等も見られるが、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に東武東上線ときわ台駅を中心に同線各駅から徒歩圏内の住宅地域の存する圏域である。主たる需要者は地縁的選好性を有する板橋区居住者のみならず、同一需給圏外からの転入もみられる。新規の不動産取引は、小規模建売住宅が中心となっており、需要の中心は、新築戸建で4000万円台半ばから5000万円程度であるが、敷地の細分化が進んでいる。居住用不動産に対する需要は依然、堅調に推移している。
一般的要因区内の人口は微増、世帯数は増加傾向で推移している。取引件数はほぼ横ばいで推移しているが、居住用不動産に対する需要は、依然、堅調である。

美和子氏による調査レポート

不動産鑑定士美和子
価格459,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から近く、マンションと戸建住宅が混在する住環境の良い住宅地域である。地域要因の特段の変動はない。
地域要因の将来予測地域は中低層住宅やマンションが建ち並ぶ熟成した地域である。平成27年3月に最低敷地面積が60㎡と都市計画決定され今後はやや宅地の細分化が進む可能性もあるが、当面は現状のまま推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は主として、板橋区、練馬区内の東武東上線沿線の最寄駅から徒歩圏の住宅地域。地域の需要者の中心は、両区内に居住する個人や地元開発業者等で、規模によってはマンション開発業者等も視野に入る。最寄駅から近く住環境の整った住宅地域であり、元来画地規模の大きい宅地が多く1億円程度の更地取引が比較的多く見受けられる。しかし、近年宅地の細分化も進んでおり、新築戸建住宅で4000万円から5000万円台の取引も多い。
一般的要因平成28年中には円高、インバウンド消費の減速等が見られたものの、区内人口は微増し、不動産の取引価格は上昇が続いた。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7594491
北緯 139度6837263

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都板橋区常盤台２丁目２０番４東京都板橋区栄町１０番６東京都板橋区成増５丁目３３７番２８東京都板橋区中台２丁目１３３６番１５東京都板橋区弥生町７８番７東京都板橋区常盤台１丁目２番４東京都板橋区赤塚新町３丁目１３８番１６東京都板橋区東新町１丁目３０番１９東京都板橋区中台１丁目２４７番２東京都板橋区南常盤台１丁目３番６東京都板橋区常盤台二丁目６番７東京都板橋区常盤台四丁目３１番８東京都板橋区坂下二丁目３９番８東京都板橋区小茂根三丁目６３番６東京都板橋区双葉町２２番６外１筆東京都板橋区上板橋一丁目４９２８番２３東京都板橋区上板橋２丁目２７７番９

参考：近隣駅の地価相場

ときわ台駅(地価相場 395,500円/㎡)上板橋駅(地価相場 366,000円/㎡)中板橋駅(地価相場 396,000円/㎡)小竹向原駅(地価相場 425,000円/㎡)本蓮沼駅(地価相場 371,000円/㎡)氷川台駅(地価相場 388,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード