東京都板橋区蓮沼町２６番９(本蓮沼駅・板橋本町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


393,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区蓮沼町２６番９(東京都板橋区蓮沼町２６−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を393,000円/㎡としました。

東京都板橋区蓮沼町２６番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区蓮沼町２６番９
住居表示蓮沼町２６−９
価格393,000円/㎡
交通施設、距離本蓮沼、180m
地積155㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗兼住宅の他マンションも見られる商業地域
前面道路の状況南11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

美和子氏による調査レポート

不動産鑑定士美和子
価格393,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年3月に、区内に「絶対高さの制限」と「敷地面積の最低限度」の制度が導入され、地域は両者の指定を受けている。
地域要因の将来予測本沼駅から味の素フィールド等を結ぶ蓮沼アスリート通り沿いに位置していて、ある程度の顧客通行量は維持されており、当面現状のまま推移するものと予測。接面街路は都市計画道路であるが当面事業化の計画は無い。
市場の特性同一需給圏は主として、板橋区及び周辺区の近隣型・路線型商業地域。需要者の中心は、日用品販売の小売業等を経営する地縁的選好性のある事業者や貸しビル事業者、規模によってはマンション開発業者等。近隣・路線型の商業地域は一般に衰退傾向にあるが、最寄駅から近い等条件の良い土地の需要は根強い。画地規模等により幅があるが、建物付で総額1億円程度までが市場での取引の中心となっている。
一般的要因区内人口は微増傾向で推移しているが、不動産の取引件数は横ばいである。取引価格は上昇しているものの、都心部に比し勢いは感じられない。

菱村千枝氏による調査レポート

不動産鑑定士菱村千枝
価格392,000円/㎡
個別的要因個別的要因につき特別の変動は見られない。
地域要因特段の地域要因の変動はないが、景気回復傾向の中、商況にやや明るさが見え、地価は緩やかに上昇傾向にある。
地域要因の将来予測地下鉄最寄駅を起点として商店街を形成する近隣商業地域であるが、徐々に住宅地への移行が見られる。今後徐々に画地規模に応じた中層建物への建替が進むと予測する。都市計画道路の区域を含むが事業決定時期は未定。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね板橋区及び北区一円に所在する近隣商業地域で、需要者の中心は同一需給圏内に事業基盤を有する個人事業者、チェーンストアの経営主体、貸ビル事業者等が含まれる。地域内は住宅化が進み、新規店舗需要は少なく商況は横ばい傾向にある。周辺では従来の低層店舗地が徐々に規模のまとまった画地から中層マンションへと転換される状況が目立つ。土地建物一体で5千万∼7千万円前後が主な取引価格帯である。
一般的要因個人消費は総じて底堅い動きとなっており、企業収益は改善傾向にある。企業の業況判断が概ね横ばいとなり、地価は緩やかな上昇傾向を示している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7691515
北緯 139度7039769

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

本蓮沼駅(地価相場 371,000円/㎡)板橋本町駅(地価相場 412,500円/㎡)志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)中板橋駅(地価相場 396,000円/㎡)ときわ台駅(地価相場 395,500円/㎡)赤羽駅(地価相場 362,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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