東京都板橋区小茂根１丁目１９５番１外(ときわ台駅・本蓮沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


469,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区小茂根１丁目１９５番１外(東京都板橋区小茂根１−３２−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を469,000円/㎡としました。

東京都板橋区小茂根１丁目１９５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区小茂根１丁目１９５番１外
住居表示小茂根１−３２−２２
価格469,000円/㎡
交通施設、距離小竹向原、410m
地積731㎡
形状不整形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模マンション、事業所が混在する住宅地域
前面道路の状況北西25.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋宣之氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋宣之
価格469,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因 地下鉄副都心線小竹向原駅を最寄駅とする幹線道路沿いにマンションが多く、当該用途への需要の回復による地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測中層マンション、事業所等が混在する商業地域であるが、近年マンション等の利用が多く住宅化への用途転換が進むと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、東京都北西部の東京メトロ副都心線及び東武東上線沿線の幹線道路を中心に事業所も見られるがマンションが多く立地する混在地域である。需要層はマンション開発分譲デベロッパー及び不動産業者等で、最寄駅からは比較的近く需要は旺盛である。当該地域への需要の中心となる価格帯は、800㎡程度の画地の土地取引は㎡あた47万円∼54万円程度、ファミリータイプの新築マンションは5，000万円前後と把握される。
一般的要因 各種経済政策により景気は相対的に回復基調がみられ、不動産市況も住宅・投資用不動産に対する需要は回復しつつ地価は安定的に推移している。

須藤雅章氏による調査レポート

不動産鑑定士須藤雅章
価格468,000円/㎡
個別的要因個別的要因には特段の変動はない。
地域要因幹線沿いの中規模マンション等が混在する地域で、利便性は良い。地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測特段の変動要因もなく、当面は現状と同様に推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、幹線沿いで画地規模が大きくマンション適地と認められる地域で板橋区北西部のほか周辺区等をも含む圏域である。需要者の中心は、中高層マンションの開発・分譲等を行う大手又は中堅のディベロッパー、不動産業者等である。近年は区部における分譲マンションの最終需要が堅調であり、採算性重視の傾向は見られるが土地仕入の需要も引き続き堅調である。需要の中心となる価格帯は、画地規模、容積率等により大きく異なっており一様ではない。
一般的要因区内の人口は微増で高齢化が進行中。住宅需要堅調で地価はやや上昇。取引件数、賃料ともに前年比横ばい。工場跡地でマンション建設が増えている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度765380859375
北緯 139度69326782226562

参考：該当物件周辺マップ

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東京都板橋区常盤台２丁目２０番４東京都板橋区中台２丁目１３３６番１５東京都板橋区常盤台１丁目２番４東京都板橋区赤塚新町３丁目１３８番１６東京都板橋区前野町１丁目４４番１４東京都板橋区常盤台二丁目６番７東京都板橋区宮本町４３番６０東京都板橋区成増五丁目３２７番２９東京都板橋区双葉町２２番６外１筆

参考：近隣駅の地価相場

ときわ台駅(地価相場 395,500円/㎡)本蓮沼駅(地価相場 371,000円/㎡)中板橋駅(地価相場 396,000円/㎡)志村坂上駅(地価相場 362,000円/㎡)板橋本町駅(地価相場 412,500円/㎡)志村三丁目駅(地価相場 366,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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