地域要因

 長期にわたる価格水準の低下により購入可能需要層の厚みが増し、価格は強気に転じている。

地域要因の将来予測

一般住宅、中規模住宅、マンション等が存する知名度の高い区画整然とした住宅地域である。長年の地価下落による値頃感から需要は堅調に推移し、地価は強含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 賃貸需要の存する地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。取引事例比較法の適用に際しては、代替性の強い周辺の類似地域における近時の取引事例を採用しており、実証的で信頼度の高い比準価格が求められた。よって、代表標準地との均衡に留意の上、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層店舗、事務所等としての需要は底堅いが、新規の商業的需要は減少傾向にあり、地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は、中小規模の店舗または事務所としての利用が中心で、マンションとしての利用もみられる。賃貸市場は周辺地域の繁華性が劣ることから空店舗等の増加傾向から安定的収益は期待できにくく、自用目的での取引が中心となっている。よって、自用目的での取引が主で代替性の高い近時の取引事例から求めた信頼性の高い比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福山駅北側の商業地域は、流動客も少なく、商業地としては衰退しつつあり、マンション等の住宅系の利用も増える傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は福山駅北側の店舗、事務所、住宅が混在する商業地域である。隣地併合による高度利用よりマンションも見られる地域で利便性より住宅色が強くなっていくものと推定される。

価格決定の理由

当該地域は福山駅北側の店舗・事務所、住宅等が混在する地域である。賃貸物件はテナント需要が少なく、住宅利用が多い為賃料水準は低く、投下資本回収の妙味は少ない為収益価格は低位となった。比準価格は同一需給圏内の取引事例より試算され、近時の商業不動産市場を反映している。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との比較検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

継続的に新規出店の見られる地域であるが、類似地域との競争関係により需要は減少傾向である。

地域要因の将来予測

店舗等が建ち並ぶ郊外の路線商業地域であり、継続的に新規出店の見られる地域であるが、類似地域との競争関係により、地価はやや弱含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、周辺に所在する路線商業地の取引事例を中心に採用しており、規範性は高い。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件においては、需要実態の中心が自用目的であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地周辺は、賃貸市場は定常的に需要がある。業種は、飲食店舗の需要が大半を占める。一方、売買市場は商業用途の取引は僅少である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

他の商業地に対する競争力を保持するため、地価に見合った賃料を設定できない。その結果、収益価格は、低位に査定された。一方、取引事例比較法は、5事例のうち尾道市東部の3事例を採用した。松永・今津地区の更地正常2取引事例を標準とできたことから、比準価格は信頼性が高いと判定した。以上の結果を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を特に丁寧に行い、鑑定評価額を決定した。

地域要因

福山駅に比較的近い住宅地に対する需要は底堅く、当該地域の地価はほぼ横這いで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在するが空地も散見される住宅地域であり、今後も利用状況は現状のまま推移していくものと思われる。地価は、最近の景気動向等から今後次第に横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内にはアパート等の賃貸物件も混在するが、土地取引は自己使用目的によるものが多く、収益性よりも居住性の方がより重要視される。また、収益価格は土地価格に見合った水準に達しない賃料が多く、収益価格はやや低位で求められた。以上から、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡にも留意し、前年の標準地の価格とその後の価格形成要因の推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平坦部に位置し、特段の変動要因は認められず、宅地需要は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

農地も見られる郊外の住宅地域であるが、周辺では継続的に宅地開発が行われており、地価は概ね現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、御幸町内に所在し代替性を有する複数の取引事例を採用しており、不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格が得られた。賃料水準が低廉であり、経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用できなかった。自己利用目的の取引が需要の大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況、周辺地域の需給動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中核市駅前商業地域としての希少性等から潜在的需要は窺えるが、郊外型商業施設等の影響により、市場内の相対的地位を低下させつつある。

地域要因の将来予測

商業中心の多極化・郊外化の影響等により駅前商業地域は空洞化傾向がやや顕著であり、近時の資本投下である繊維ビル再開発・駅前地下送迎場の求心力も乏しく、市場内の相対的地位低下が継続するものと予測される。

価格決定の理由

上記比準価格は、本件標準地近郊に存し立地性及び地域特性等につき相対的に高い相関性を認められる事例を軸として秤量的な判断を経たものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を認められる。よって当該価格を中心として考量すると共に、市場特性等に鑑み収益価格については価格判断指標としてやや不適当と解釈して参酌に留めるものとし、市場の需給動向等の諸要因をも慎重に斟酌の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

福山駅周辺の住宅地に対する需要は底堅く、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

福山市の中心部、国道2号北側背後に位置する一般住宅と共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、住環境も優る地域であり不動産需要も多く、地価は横這いに推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は戸建て住宅のほか共同住宅等も混在する地域である。比準価格は不動産の市場性に着目した規範性の優る価格である。収益価格は賃料が土地価格の変動と異なり、土地価格に見合った収益価格は求められなかったため比準価格と比較して低位に試算された。以上から、市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を参考とし、昨年の標準地価格とその後の価格形成要因の推移にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本件標準地周辺は商業地域としての相対的地位を継続的に低下させており、当面改善の兆しは見受けられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

上記比準価格は、本件標準地近郊に存し立地性及び地域特性等につき相対的に高い価格牽連性を認められる事例を軸として秤量的な判断を経たものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を認められる。よって当該価格を中心として考量するとともに、市場特性等を踏まえ収益価格については参酌に留めるものとし、代表標準地からの規準価格との均衡性並びに市場の需給動向等にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

中古物件の増加による供給増の影響により、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、農地等が存する住宅地域であり、特段の変動要因は認められないが、中古物件増加の影響等により、地価はやや弱含みに推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を採用しており、規範性は高い。旧来からの住宅地域であり、賃貸市場が未成熟である為、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が需要の大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中核市駅前商業地域としての希少性等から潜在的需要は窺えるが、郊外型商業施設等の影響により、市場内の相対的地位を低下させつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は車輛交通量が多い反面、近時のJR福山駅前地域における流動客の主要経路からやや外れており、新規投資は散見されるが当面は現状維持ないしやや緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

上記比準価格は、本件標準地近郊に存し立地性及び地域特性等につき相対的に高い価格牽連性を認められる事例を軸として秤量的な判断を経たものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を認められる。よって当該価格を中心として考量するとともに、市場特性等に鑑み収益価格については価格判断指標としてやや不適当と解釈して参酌に留めるものとし、市場の需給動向等にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

ミニ開発の住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。生活利便性がやや劣るため、地価は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

当該地域内において、特別な変動要因は認められないが、区画整理地区との代替競争関係による相対的地位の低下から地価は弱含みに推移していくものと予測されれる。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的の戸建住宅を中心とする住宅地であり、賃貸市場が未成熟なことから収益還元法は採用できなかった。比準価格は神辺町内の取引事例より、広域的な見地から試算した。要因比較も適正な範囲で行われており、求められた価格は市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を検討し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特段の変化はないが、地価はやや弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅のほかアパートなども散見される比較的整然とした住宅地域で、特別の変動要因は認められない。住宅需要が増加する要因に乏しく、当面の間はゆるやかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であるが、投下資本に対応する賃料水準には達していないため、収益性よりもむしろ居住の快適性・利便性が重視して市場形成される住宅地域である。自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格をもって、代表標準地との検討により求められた規準価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

ロードサイドゾーンに物販店等は顧客を奪われる中、駅前立地より飲食店は比較的堅調であり、出店用途による土地需要は異なる。

地域要因の将来予測

駅付近の大型店舗より派生するアーケード街で、近時の価格水準より割安感も出てきており一定層の需要も見込まれ、地価は静態的である。

価格決定の理由

試算された比準価格は福山駅南口の同一需給圏内に係る取引事例より算定されたもので、商業地取引における市場実態を如実に反映し、説得力を有する。収益価格は賃料水準、空室率等による投資採算性の判断より利回り目的の投資水準は高く、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、一般的要因の動向を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内に特段の変化はないが、地価は依然として弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

県道とはいえ幅員4mで、対面交通に困難が伴う住宅地域であり、県道改良計画もなく現状で推移する以上あまり住宅需要は期待できない。地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 戸建住宅を主体にアパート等も散見される地域であるが、取引の多くは自己使用目的が中心である。そのため地価に見合った賃料収入が得られず、収益価格は低位に求められた。自己使用住宅での取引が中心の地域であることを踏まえ、信頼性のある近時の多数の取引事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。