広島県福山市山手町４丁目４５３番３(備後本庄駅・福山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,500円

2017年01月01日に行った広島県福山市山手町４丁目４５３番３(広島県福山市山手町４−２２−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,500円/㎡としました。

広島県福山市山手町４丁目４５３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県福山市山手町４丁目４５３番３
住居表示山手町４−２２−２１
価格43,500円/㎡
交通施設、距離福山、3,600m
地積267㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い県道沿いの住宅地域
前面道路の状況北西4.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三谷正登氏による調査レポート

不動産鑑定士三谷正登
価格43,500円/㎡
個別的要因特別な変動要因はない。
地域要因地域内に特段の変化はないが、地価は依然として弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測県道とはいえ幅員4mで、対面交通に困難が伴う住宅地域であり、県道改良計画もなく現状で推移する以上あまり住宅需要は期待できない。地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は主に芦田川以西のJR山陽本線の北側に広がる山手町を中心とする平坦な住宅地域である。需要者の中心は、福山市内に居住する個人がほとんどを占める。周辺地域において、小規模な宅地開発が増え、住宅地はやや供給過剰の状態にある。中心的価格帯は、土地は1，000万円前後、新築戸建住宅物件は2，700万円前後である。
一般的要因 鉄鋼大工場の操業度の停滞、大手IC工場の再編等の影響もあり、停滞気味の地域経済を反映し全般的に不動産市場の活力は乏しい。

守屋昭志氏による調査レポート

不動産鑑定士守屋昭志
価格43,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特段の変化はないが、幅員の狭い県道沿いの住宅地域で需要はやや弱く、地価は未だ弱含んでいる。
地域要因の将来予測幅員の狭い県道沿いの住宅地域であり、また交通量も比較的多いため居住環境にやや劣るものの、当面は現状維持が続くものと思われる。地価は、弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、芦田川以西にあって山手町を中心にその周辺部の津之郷町、神島町、佐波町及び瀬戸町等を含む一円の住宅地域である。需要者は、福山市内に居住もしくは通勤する個人がほとんどを占めている。近隣地域周辺は、福山市中心部に比較的近いことから、ミニ開発による分譲地も比較的多く見られる。市場の中心価格帯は、土地は規模により多少異なるが概ね1，000万円前後、新築の戸建物件は2，500万円前後となっている。
一般的要因景気の緩やかな回復やマイナス金利等の影響から、福山市の土地取引及び住宅建設は比較的堅調に推移し、地価も都心を中心に回復傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4975366
北緯 133度3345833

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

広島県福山市西神島町字新町３６４番３広島県福山市木之庄町字松ノ木町２７０番８広島県福山市津之郷町大字加屋字川添１１２番２広島県福山市木之庄町１丁目３４２番７広島県福山市山手町２丁目３７番２

参考：近隣駅の地価相場

備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)福山駅(地価相場 181,000円/㎡)備後赤坂駅(地価相場 43,500円/㎡)横尾駅(地価相場 46,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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