広島県福山市御幸町大字森脇字中ノ町５９０番３(横尾駅・万能倉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


47,300円

2016年01月01日に行った広島県福山市御幸町大字森脇字中ノ町５９０番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,300円/㎡としました。

広島県福山市御幸町大字森脇字中ノ町５９０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市御幸町大字森脇字中ノ町５９０番３
住居表示 
価格47,300円/㎡
交通施設、距離横尾、2,300m
地積132㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀨啓文氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀨啓文
価格47,300円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因宅地開発が継続的に見られる地域であり、取引需要は安定的に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅のほか農地も存する住宅地域であり、周辺では継続的に宅地開発が見られ、地価は概ね現状維持で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、御幸町及び駅家町を中心とする福山市北部の住宅地域。需要者の中心は市内居住者であるが、隣接市町からの転入もみられる。周辺では新規宅地開発が盛んであり、取引需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は土地で1，000万円前後、新築戸建で2，500万円∼3，000万円程度である。
一般的要因金融緩和等による経済情勢好転の影響は、地方の不動産市場ではあまり見られない。

村重力也氏による調査レポート

不動産鑑定士村重力也
価格47,300円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因既存住宅地域で、宅地開発も多く需給関係は比較的安定している。
地域要因の将来予測一般住宅・農家住宅等が混在する住宅地域で、周辺地域でも農地の宅地開発が活発であり、住宅地域として成熟していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は福山市北部地区に係る御幸町等の住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等である。利便性等もあり周辺部からの外部転入も見受けられる。周辺地区では宅地開発も多く需要もあるが、既存住宅地の需要は、主要道路への系統連続や幅員等の街路条件が劣るものは市場滞在期間が長期に亘るのもの多く、需要者の選別色は依然強い。中心価格帯は土地で1，000万円程度である。
一般的要因アベノミクスによる景気感応度は高まりつつあるが、宅地需要はエリアによる選別が強く2極化傾向が依然続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5358577
北緯 133度3506266

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

広島県深安郡神辺町大字下御領字馬場町７４９番広島県福山市今津町字宮下９番２５ほか１筆広島県福山市御幸町大字中津原字小山９５３番広島県福山市御幸町大字上岩成字稲月９２５番１広島県福山市神村町字城ノ元６９１番１外広島県福山市御幸町大字上岩成字稲月８５６番１広島県福山市坪生町字大塚端１２２８番９広島県福山市御幸町大字中津原字片山１６２５番５広島県福山市御幸町大字下岩成字川落１３３３番１広島県福山市御船町１丁目４７番広島県福山市幕山台３丁目２９番広島県福山市沼隈町大字上山南字四町田甲１１３５番外広島県福山市神辺町大字上御領字辻堂１９８５番５広島県福山市神辺町大字西中条字馬場２３９３番４広島県福山市神辺町大字川南字片山１２３８番

参考：近隣駅の地価相場

横尾駅(地価相場 46,400円/㎡)万能倉駅(地価相場 40,500円/㎡)道上駅(地価相場 40,500円/㎡)湯田村駅(地価相場 33,000円/㎡)神辺駅(地価相場 46,400円/㎡)駅家駅(地価相場 36,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード