広島県福山市西町３丁目３９番(福山駅・備後本庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


102,000円

2017年01月01日に行った広島県福山市西町３丁目３９番(広島県福山市西町３−１０−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

広島県福山市西町３丁目３９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県福山市西町３丁目３９番
住居表示西町３−１０−３０
価格102,000円/㎡
交通施設、距離福山、800m
地積154㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域
前面道路の状況東9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三谷正登氏による調査レポート

不動産鑑定士三谷正登
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はみられない。
地域要因 長期にわたる価格水準の低下により購入可能需要層の厚みが増し、価格は強気に転じている。
地域要因の将来予測一般住宅、中規模住宅、マンション等が存する知名度の高い区画整然とした住宅地域である。長年の地価下落による値頃感から需要は堅調に推移し、地価は強含み傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、JR福山駅を中心に概ね半径2km内の圏域である。需要者の中心は福山市内居住者であるが、隣接市等からの転入もみられる。利便性に優れた知名度の高い住宅地であり、マンション等開発業者の潜在的需要は高い。取引需要は堅調傾向への転換が認められる。画地規模がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
一般的要因 鉄鋼大工場の操業度の停滞、大手IC工場の再編等の影響もあり、停滞気味の地域経済を反映し全般的に不動産市場の活力は乏しい。

小田貴之氏による調査レポート

不動産鑑定士小田貴之
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はみられない。
地域要因中心市街地にほど近い閑静な住宅地域で、変動要因は見られない。供給がほとんどない中、潜在的な需要が強く、地価は上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測駅近で利便性が高い区画整然とした住宅地域として成熟しており、特に変動要因は見られない。近年は駅周辺の宅地はほとんど供給もなく、中古マンション市場への需要も強い等、今後地価は上昇していくと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR福山駅北側を中心に、徒歩20分圏内の住宅地域と判定される。需要者は市内通勤の一次取得者層であるが、一部周辺隣接市等からの転入も見られる。駅徒歩圏で、閑静な住宅地域として知名度もあるため、出物が少ない中、潜在的需要は強く希少性から高値で取引される場合も見られる。地価は、今後強い需要を背景に上昇傾向となっているが、中心価格帯は画地規模が様々で、見い出せない状況である。
一般的要因低金利政策により、都市圏では旺盛な宅地需要から地価が上昇し、少子高齢・空洞化等の問題を抱える地方では弱含む等、二極化が顕在化しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4920377
北緯 133度3569377

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福山駅(地価相場 181,000円/㎡)備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)横尾駅(地価相場 46,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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