広島県福山市伏見町９９番(福山駅・備後本庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


495,000円

2016年01月01日に行った広島県福山市伏見町９９番(広島県福山市伏見町４−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を495,000円/㎡としました。

広島県福山市伏見町９９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市伏見町９９番
住居表示伏見町４−３８
価格495,000円/㎡
交通施設、距離福山、150m
地積899㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層ビル、銀行、小売店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況西100.0m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古井正則氏による調査レポート

不動産鑑定士古井正則
価格495,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因中核市駅前商業地域としての希少性等から潜在的需要は窺えるが、郊外型商業施設等の影響により、市場内の相対的地位を低下させつつある。
地域要因の将来予測商業中心の多極化・郊外化の影響等により駅前商業地域は空洞化傾向がやや顕著であり、近時の資本投下である繊維ビル再開発・駅前地下送迎場の求心力も乏しく、市場内の相対的地位低下が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR福山駅近郊を中心とした駅前商業地域及びその周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する投資家・事業者並びに全国規模の事業グループ等と推測されるが、賃貸借による収益性が価格形成に与える影響は取引毎の個別性が強く指標として十全の信頼を置き得ない。商業中心の多極化・郊外化等の影響による市場内の相対的地位低下を受け先行きの不透明感は拭えず、画地条件の多彩さや事情取引の多さ等から中心的価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因金融緩和や不動産融資拡大の恩恵は地方経済においては相応に限定的で、消費支出の低迷等に表象される様に実体経済もやや弱含みで推移している。

村重力也氏による調査レポート

不動産鑑定士村重力也
価格499,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因駅前再開発や閉鎖した商業施設の跡地利用等が不透明で、大規模画地等の希少性が強い不動産需要しか見込めない状況が続いている。
地域要因の将来予測福山駅前の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、現状では大型店の閉鎖及び流動客の停滞から集客に乏しく、現状維持的状況が続いている。
市場の特性同一需給圏は、近郊中規模都市を含む駅前周辺の商業地域一円。需要者は全国事業展開の法人、運営者及び不動産投資家等である。駅前商業地は物販等で郊外型店舗との競争力に乏しいが、一方で駅前立地による希少性が相当高い為自己使用目的（ホテル等）の潜在的な需要は値頃感もあり旺盛で、水面下での物色も多い。しかし、その需要は自己使用に限定的で開発収益業者等は投資採算性から進出は皆無である。中心価格帯は、用途、業種、投資等より目線が異なる。
一般的要因アベノミクスによる景気感応度は高まり、地方圏でも商業系不動産の出店意欲は業種や希少性等から改善が見られるも、2極化傾向が依然続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4882491
北緯 133度3636486

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福山駅(地価相場 181,000円/㎡)備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)横尾駅(地価相場 46,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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