広島県福山市神辺町大字西中条字馬場２３９３番４(道上駅・湯田村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


22,500円

2016年01月01日に行った広島県福山市神辺町大字西中条字馬場２３９３番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,500円/㎡としました。

広島県福山市神辺町大字西中条字馬場２３９３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市神辺町大字西中条字馬場２３９３番４
住居表示 
価格22,500円/㎡
交通施設、距離湯田村、2,800m
地積283㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家、一般住宅のほか事業所等も混在する地域
前面道路の状況南3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

古井正則氏による調査レポート

不動産鑑定士古井正則
価格22,500円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場全体での需要収縮が窺える中、価格の二極化がやや顕在化しつつある。
地域要因の将来予測一般住宅・農家住宅等が混在する比較的古くからの集落地域であるが、価格の二極化傾向等を背景に需給動向は相応に弱含みの状況にあると判断され、当面はほぼ現状維持乃至やや衰退傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神辺町郊外部を中心とした福山市北部地域及びその周辺における市街化調整区域内の比較的地勢平坦な住宅地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己所有目的の個人等と推測され、賃貸借に拠る収益性は市場内の価格形成指標として無力であるものと判断される。地価の長期下落傾向や新規宅地供給状況等を背景に旧来宅地に対する需要は依然として弱含みで推移しており、画地規模にもよるが中心的価格帯は土地価格にして700万円内外である。
一般的要因金融緩和や不動産融資拡大の恩恵は地方経済においては相応に限定的で、消費支出の低迷等に表象される様に実体経済もやや弱含みで推移している。

三谷正登氏による調査レポート

不動産鑑定士三谷正登
価格22,500円/㎡
個別的要因特に変動要因はない。
地域要因市街化調整区域のため特段の地域要因に変動はない。近年の住宅需要が利便性良好な地域を指向しているため、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測当該地域は市街化調整区域の農家集落地域であり特段の変動要因は見受けられない。福山市北部地区中心部の住宅需要は各種利便施設の充実などから堅調に推移しているが、調整区域の既存住宅地域への波及効果は小さい。
市場の特性同一需給圏は神辺町郊外地区を中心とした既存住宅地域一円である。需要の中心は、地縁性を有するエンドユーザー等で外部からの転入は少ない。神辺町内では利便施設への接近性の良さ等より調整区域内で開発された小規模分譲地も多く、売れ行きは比較的好調である。ただ、本件地区等の縁辺部の既存住宅地の市場競争力は依然劣り取引は低調である。中心価格帯は宅地需要者の規模、総額感より異なる状況下にある。
一般的要因鉄鋼価格低下に伴う困難、大手IC工場の縮小の悪影響もあり、停滞気味の地域経済を反映し不動産市場に活力は乏しい。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5504203
北緯 133度358459

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

道上駅(地価相場 40,500円/㎡)湯田村駅(地価相場 33,000円/㎡)万能倉駅(地価相場 40,500円/㎡)神辺駅(地価相場 46,400円/㎡)湯野駅(地価相場 33,000円/㎡)駅家駅(地価相場 36,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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