地域要因

河内堅上駅からは徒歩圏であるが、市街化調整区域であるため流動性は低く、地価は依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であり、自己居住の住宅としての取引が中心である。柏原市の中心部から遠く、共同住宅の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が未成熟であるため賃貸住宅を想定した収益価格の試算は断念した。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、一般的要因の影響により地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の画地条件を検討した結果、市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。近隣地域においては自用目的の取引が主であり、居住の快適性を主たる価格形成要因とした取引事例から試算された比準価格は規範性が高いものと認められる。したがって、本件では比準価格を標準とし、周辺の需給動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道背後の既成住宅地域であるが、最寄駅からも距離があるため需要は低調で地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅と工場等が混在する住宅地域であり、地価に影響を与える地域要因に変化はなく、今後も現状を維持し、地価水準は需給動向よりしばらくはゆるやかな下落基調で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中小規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、自らが住宅として利用する取引が中心である。画地規模は小規模であることから収益物件の想定は現実的ではない。したがって、規範性に優れた事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧集落の性格を残し、丘陵地という立地から需要は弱含み。地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

近年新たに宅地分譲された地域であり、今後は周辺地域を含め中小規模一般住宅を中心とした住宅地域となるものと予測する。丘陵地にあって需要は弱含みであり地価は緩やかな下落傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、殆どの取引は自らが住宅として利用する目的で行われている。画地規模は小規模であり収益物件の想定は現実的ではないため収益価格の試算は断念した。規範性に優れた事例により求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区整然とした住宅地域であるが、生活利便性が劣ることから需要は弱含みである。地価は緩やかな下落基調。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ街区整然とした丘陵地の住宅地域であり今後も現状を維持すると思われる。交通、商業施設へのアクセスに劣ることから需要は弱含みで地価水準は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。画地規模は小さく収益物件の想定は困難であることから収益価格の試算は行わなかった。市内北部エリアを中心に収集した取引事例から求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を行い単価と総額との関連も考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内西部に位置する住宅団地。徒歩圏内に大規模な商業施設がなく生活利便性はやや低い。駅は徒歩圏内にあるが丘陵地で勾配も多く需要はやや低調。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした調整区域内の住宅地域で、今後ともこの住環境を維持すると予測する。中古住宅取引は活発化しているが他の生活利便の良好な地域と比較してその影響は弱いと予測。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、殆どが自用の物件である。収益物件は転勤等の一時的なものに限定される。また、公法上の規制が厳しく規模が大きい低層戸建住宅が中心で、賃貸建物を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。よって比準価格を標準に類似の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からは徒歩圏に存するものの、生活利便性が劣る。当該地域への需要は減少しており、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

アパート等もみられる住宅地域である。住宅地としては熟成しているため、今後ともほぼ現状維持で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向にあると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるものの、大半が自己所有地に建設されたもので、本来の収益物件とは異なる。合理的な賃貸市場の成立していない地域であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する自己使用目的住宅の取引が大半であることから、多数の信頼できる取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏に位置する住宅地域であるが需要は少なく地価は下落傾向が持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり自らが住宅として利用する取引が中心である。画地規模は小規模であり、収益物件の想定は現実的ではない。したがって柏原市内の規模、環境等が類似した事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い、丘陵地の住宅地である。坂、傾斜地などの自然条件がやや需要を低下させている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の丘陵地に存する住宅地域であり、今後とも地域要因に特段の変更はなく現状が維持されるものと判断される。生活利便性が不良で需要は低迷し、地価下落は続いている。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域を中心に周辺の類似性の高い事例から試算されており規範性、市場動向性は高い。近隣地域は駅まで徒歩圏域にあるものの、戸建住宅を主体とした住宅地域であり、周辺に収益物件は見受けられず、収益還元法の適用は断念した。当該地域では、自己使用目的の戸建住宅市況を中心として価格が形成されるのが一般的であり、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との規準価格も考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅へ徒歩圏内にあるが、市中心部の同規模程度の住宅と比べて生活利便性に劣ることから、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が中心の既成住宅地であり、不動産市場は自己使用目的での取引が主流である。付近には共同住宅も見受けられるが、地主の相続対策の共同住宅が多く、土地取得コスト不要という経済状況により維持管理されている。従って、当該市場においては、賃貸による市場は存在せず、収益還元法は適用しない。以上より、取引事例により十分市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変化は認められないが、駅至近の商業地域であるために潜在的需要も認められ、地価は横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

近鉄河内国分駅至近の商業地域で、地域要因に特段変動はなく、顧客の減少等から商業用地需要は弱含んでいるが、駅前の希少性を有する立地条件から、地価は横ばいへと移行しつつあり、当面現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏の類似地域内における事例を選択しており、規範性は高い。一方、収益価格は、対象地上に最有効使用の賃貸用店舗兼事務所を想定して試算されており一定の規範性を有するが、郊外の駅前商業地域では自用目的の利用がほとんどであり、不動産投資市場や賃貸市場はやや未成熟で、相対的な信頼性は劣る。よって、本件では比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として熟成しており、大きな変動は認められず、安定的に地域は推移している。生活利便性等に劣るため、地価は下落傾向を持続している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ地域であり、地域要因の変動も見られず、今後とも現状を維持していくものと予想される。地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からやや遠く、共同住宅等は一部見られる程度で、賃貸市場は未成熟で、収益性を中心とした価格形成ではないため収益価格は低位に試算された。本件標準地は、自己使用目的が中心で居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、本件対象不動産の正常価格を求める場合においては、市場の実勢を反映するものとして説得力を持つ比準価格を重視し、収益価格を参考に留め代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移すると予測するが、利便性及び居住環境が良好な当地域の地価は漸く底を打ったものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移するものと予測する。利便性が良好でかつ居住環境も良好な当地域の地価は漸く底を打ったものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域において民間の共同住宅等の利用は見受けられず、賃貸市場は成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を主たる価格形成要因とした取引事例から試算した比準価格は規範性が高いものと認められる。したがって本件では比準価格を標準とし、周辺の需給動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外の戸建住宅地域であり、取引需要は旺盛とは言い難く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、最寄駅から遠く、小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと考える。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、市内中心部等から離れた一般住宅の多い住宅地域で、自用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重視される住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は三郷駅前の商業地域であるが繁華性に劣り、店舗の新規出店等の動向はあまりなく、地価は依然弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移していくものと考える。

価格決定の理由

比準価格は、個別の事情を含んだものが多いものの、適正に補正し得ており、市場実態を反映した信頼性を有する価格である。一方、収益価格も、当該地域の需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者であり、還元利回り等の指数についても規範性が高いものが得られたものと思料される。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家の多い地域では農業衰退傾向の影響を受けるが、一般住宅地化する潜在力を有しており、地価は底値圏と判断する。

地域要因の将来予測

対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。価格水準も低く、下記地域要因のような状況から地価はほぼ底値圏に入ったものと思われる。

価格決定の理由

 上記のとおりの市場特性であり、収益還元法は適用せず比準価格のみを求めた。旧集落地域では取引が少なく広域的に集めた事例の規範性の問題はあるが、査定価格のうち概ね均衡した中間値から求めたもので、事情が含まれがちな市場特性の問題もクリアできたと判断する。さらに上記の地域動向や市場における総額面での検討、下記代表標準地からの検討等も踏まえ、上記比準価格の水準は妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。