奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外(信貴山下駅・王寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
94,100円
2017年01月01日に行った奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外(奈良県生駒郡三郷町立野南２−９−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外 |
| 住居表示 | 立野南２−９−７ |
| 価格 | 94,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三郷、80m |
| 地積 | 353㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東16.0m県道 |
| その他の接面道路 | 北東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土井元氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土井元 |
|---|---|
| 価格 | 94,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当該地域は三郷駅前の商業地域であるが繁華性に劣り、店舗の新規出店等の動向はあまりなく、地価は依然弱含み傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移していくものと考える。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね三郷町を含む生駒郡、北葛城郡王寺町、生駒市等の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域を中心とする比較的広域な圏域である。当該地域は中層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域であり、その需要の中心は当該地域に地縁性をもつ事業者のほか法人企業等であると考えられる。取引される価格は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 三郷町の人口は微増傾向で推移している。不動産需要は依然低迷傾向で推移しており、地価動向は二極化、個別選別化がより進行している。 |
井岡みや子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井岡みや子 |
|---|---|
| 価格 | 94,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR三郷駅に近接する商業地域である。新規店舗等の進出も見られず、当該地域に対する需要は減少傾向にある。地価も下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は各種店舗等がみられる駅に近い商業地である。店舗数は少なく、繁華性は低い。商業地としては熟成しており、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね奈良県内の駅徒歩圏ないしは幹線道路沿いの商業地の圏域である。需要者の中心は県内及びその周辺地域に拠点を置く経営者、個人事業者等と考えられる。当該地域は駅に近い商業地であるが、周辺地域の動向から需要は低位で推移している。取引される物件が少ないため、需要の中心となる価格は見出せない。 |
| 一般的要因 | 三郷町の地域経済は、いまだ回復基調にあるとはいいがたく、不動産需要は低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5898805 北緯 135度6877949 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)三郷駅(地価相場 69,100円/㎡)竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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