奈良県生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３(信貴山下駅・勢野北口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,400円

2017年01月01日に行った奈良県生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３(奈良県生駒郡三郷町城山台１−８−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,400円/㎡としました。

奈良県生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒郡三郷町城山台１丁目３３６５番５３
住居表示城山台１−８−１２
価格55,400円/㎡
交通施設、距離信貴山下、600m
地積177㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い高台の区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.3m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土井元氏による調査レポート

不動産鑑定士土井元
価格55,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域に位置する勢野北地区での宅地大量供給の影響もあり、当該地域に対する相対的な有効需要が減少しており、地価は依然弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅が多い高台の区画整然とした住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然弱含みで推移していくものと考える。
市場の特性同一需給圏は近鉄生駒線、JR関西本線沿線で、概ね三郷町の中規模住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は三郷町居住者が中心であるが、周辺地域からの転入も見込まれる。中規模住宅が建ち並ぶ高台の区画整然とした住宅地域であるが、勢野北地区で行われた低価格帯の宅地大量供給の影響等から当該地域の需要は減退しており、依然地価は弱含みである。土地の中心価格帯は、標準地と同規模程度で900∼1，000万円程度となっている。
一般的要因三郷町の人口は微増傾向で推移している。不動産需要は依然低迷傾向で推移しており、地価動向は二極化、個別選別化がより進行している。

仲嶋保氏による調査レポート

不動産鑑定士仲嶋保
価格55,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因画地規模、街路等が整った住環境の住宅地であるが高台であり勢野地区で宅地の大量の低額販売の影響で地価は下落基調で軟調で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は高台の区画整然とした中規模戸建住宅地域で良好な住環境は今後も維持されると予測する。地価は宅地需給バランスが崩れ供給過剰で更に最近の宅地の低額販売の結果、下落傾向で暫く続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線三郷駅、王寺駅等の立野南、勢野北、龍田北等の住宅地及び近鉄生駒線信貴山下駅、勢野北口駅等の周辺住宅地である。需要者の属性は地元生駒郡三郷町、平群町、王寺町、上牧町等の居住者及び大阪市部からの転入者である。市場の動向は当該地域は区画整然とするが需給バランスが崩れ、更に区画整理地の低額販売で市況が軟化し地価は下落基調である。市場で中心となる価格帯は土地180㎡程度、総額1000万円程度である。
一般的要因三郷町はJR関西線で大阪都心に利便性が良いが、幅員の狭い住宅地や区画整理地の低価格販売の影響を受けて地価は依然、下落基調が続いている。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6007126
北緯 135度6901583

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県北葛城郡王寺町久度５丁目３０６８番１３奈良県北葛城郡王寺町本町４丁目４２３番４０外奈良県北葛城郡王寺町久度３丁目３８２４番１４奈良県北葛城郡王寺町本町３丁目１８９６番４６奈良県北葛城郡王寺町藤井１丁目２５５番１外奈良県北葛城郡王寺町本町１丁目２１４２番４外奈良県北葛城郡王寺町久度５丁目３１５０番２２奈良県北葛城郡王寺町本町２丁目４５８１番奈良県北葛城郡王寺町元町２丁目２４３４番３２奈良県北葛城郡王寺町王寺２丁目６０４０番奈良県北葛城郡王寺町畠田４丁目３６３番１奈良県北葛城郡王寺町藤井１丁目２５５番１外奈良県生駒郡平群町春日丘２丁目３３９番２０２奈良県生駒郡三郷町大字三室１６８番奈良県生駒郡三郷町大字立野１９５０番外奈良県生駒郡三郷町大字信貴ケ丘１７０番６奈良県生駒郡三郷町大字東信貴ケ丘３２８番１奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５２１７番奈良県生駒郡三郷町立野北２丁目６１０５番奈良県生駒郡三郷町勢野東６丁目２４５番５奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番奈良県生駒郡三郷町東信貴ケ丘２丁目３２８番１奈良県生駒郡三郷町立野南３丁目５２１７番奈良県生駒郡三郷町立野北２丁目６１０５番奈良県生駒郡三郷町勢野東６丁目２４５番５奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目９６番奈良県生駒郡三郷町勢野西５丁目２１７２番１５

参考：近隣駅の地価相場

信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)三郷駅(地価相場 69,100円/㎡)竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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