地域要因

駅徒歩圏内の住商混在地域であり、地域要因に特段の変動はなく、利便性等により需要は底堅い。

地域要因の将来予測

住宅、店舗、営業所等が混在する住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。なお、利便性等により地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周辺には収益物件も見られるものの規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎に求めた収益価格の相対的信頼性は劣ると判断する。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中低層共同住宅を中心とした混在住宅地で、環境・利便性に着目した実需を集め、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中央区と兵庫区との区境付近に位置し、住宅、店舗、中低層共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に格別変動はなく、今後概ね現状程度で推移するとともに、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中央区と兵庫区との区境に位置し、自用目的での取引が主な地域で、比準価格については同一需給圏内の類似地域において代替性を有する取引事例から適切に比準した結果、信頼性は高い。一方周辺も含め賃貸物件も見られるが、土地に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや距離がある区の北部に広がる住宅地域であり、一般住宅地域としての地域要因に変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

 一般住宅及び併用住宅等の存する住宅地域にあって自用目的の取引が中心である。快適性、利便性が重視される住宅地域に存するため、収益価格は低位に試算されたと思料される。市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

従来から山手の住宅地域としての地域的特性を維持しており、特に目立った変化は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も概ね安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

 住環境面等から低層のアパート等も見受けられるが、自用目的の取引が中心である。周辺の土地利用を考慮すると、画地規模がやや小さく、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は非適用とした。同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化が見られる。利便性が優れるため、一定の需要は認められる。

地域要因の将来予測

一般住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、今後とも現況通りの住環境を維持していくものと予測する。地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

周辺には収益物件も散見されるが、自用目的での取引が中心である。対象地は規模・形状の観点から経済合理的な賃貸経営は困難であり、収益価格は算定しなかった。比準価格は周辺の取引事例から適切に算定されており、市場の実勢を適正に反映していると考えられる。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

県下随一のアーケード商店街であり、周辺環境に特段の変動はないが、近時の景気回復等もあって需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益目的の店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、取引においては需要者の収益性又は投資採算性の観点が反映されるところ、比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点が懸念される。よって本件では、収益価格は参考に留め、実証性に優れた比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、中央区の旧居留地地区内に位置しており、希少性から地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

事務所ビル等を主とする商業地域では、道路事情及び駅接近性並びに繁華性等の優劣を踏まえ、自用の物件取得を行う事業者等や成熟している賃貸市場における賃貸収入に基づく収益性から意思決定を行う事業者等が混在している状態である。したがって、希少性から活況を呈している市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、還元利回り等の指標が規範性の高い収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、鉄道駅への接近性に優れ、住環境も良好であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心として共同住宅等も散見される住宅地域であり、地域要因に大きな変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、底堅い実需に支えられて、地域における地価は安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に、一部、共同住宅も散見される住宅地域であるが、対象地は画地規模が小さく、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であったため、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

人口は5年前より減少しているが、前年比ではほぼ横ばいでその動態の方向に変化が見られる。建替等の細分化があり、一部に新規の供給が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅・共同住宅等が混在する住宅地域である。住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況を維持していくものと予測する。地価はおおむね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

付近にはアパートなども見られるが、小規模の戸建住宅が中心で自用目的での取引が主流である。対象地は画地規模が小さく合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は付近の取引事例をもとに適切に算定されており、売買実勢を反映するものと認められる。よって、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。なお、本件は代表標準地である。

地域要因

兵庫運河周辺都市景観形成地域内に存しており、地域要因に顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に低未利用地や併用住宅も散在する住宅地域であるが、自己使用目的での取引が支配的な市場環境にあり、事業採算性の観点から、有効な賃貸住宅を想定することが非現実的であったため、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、繁華性が高いトアロード沿いに位置しており、希少性から地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

店舗、事務所ビル等を主とする商業地域では、道路事情及び駅接近性並びに繁華性等の優劣を踏まえ、自用の物件取得を行う事業者等や成熟している賃貸市場における賃貸収入に基づく収益性から意思決定を行う事業者等が混在している状態である。したがって、市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、還元利回り等の指標が規範性の高い収益価格を関連づけ、また、昨年度の指定基準地からの価格動向の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層のマンションが多い住宅地域であり、三宮への接近性から土地の需要は比較的底堅い地域である。

地域要因の将来予測

当該地域は中高層のマンションが多く、戸建住宅も混在する住宅地域である。地域要因に特別の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

分譲マンションのほか、賃貸マンション、一般住宅も混在する地域である。三宮への接近性が近いことにより、規模のまとまった画地はマンション素地としての需要は強い。本件においては、比準価格を中心に、投資採算性から開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。