地域要因

区画整理に組み込まれた国道1号線沿いの路線商業地域で、周辺で店舗の進出が相次いでいるため、地価は安定した状況下にある。

地域要因の将来予測

区画整理に組み込まれた国道沿いの路線商業地域であり、背後の区画整理済み住宅地域の成熟度が増すにつれ、繁華性も増してくる可能性もあり、今後も現状を基調としながら、やや発展的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は商業地域内に存しており、収益価格は一定の説得力を有しているものの、低層の沿道サービス店舗を中心とする路線商業地域であり、賃貸収入等の収益目的で取引がなされるほど商業地域として成熟していないため低位に求められた。よって取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めるとともに、対前年変動率や昨今の不動産需給動向も再度検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

焼津市中心部へ至る幹線街路沿いの路線商業地域であり、内陸部志向による背後住宅地域の熟成により需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は幹線市道沿いの路線商業地域で、土地利用の規模、形態等は多様である。本件では比準価格と収益価格を求めたが、収益価格については、近隣地域の利用形態が自用の店舗を主としており、適正な賃料の把握が困難なため精度はやや劣るので、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、さらに宅地建物取引業者からのヒアリング、地域経済動向等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域で、生活利便性に恵まれているが、津波の懸念もあり需要は縮小している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅・アパートを中心とした低層住宅地域で、区画整然としており、駅徒歩圏で利便性に恵まれているが、地震の影響もあり、引き続き需要は軟調と予測される。

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積及び周囲の状況等から経済合理的な共同住宅による賃貸経営が困難なため、試算しなかった。近隣地域は、戸建住宅を中心とした地域で、自用目的での取引が多く、また取引事例は近隣地域、類似地域において信頼性を有する事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR焼津駅北の既存商店街で、量販店もなく、商況の低迷、津波リスク等により店舗の新規需要は極めて乏しい。

地域要因の将来予測

JR焼津駅北の「西町通り商店街」で、核店舗がなく、今後も商況は衰退化していくものと予測される。さらに海岸部から近距離にあるため需要は低迷しており、今後も地価は下落傾向を示すものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は県道沿いの小売店舗を主とした近隣商業地域で、自用の店舗兼住宅が中心であるので、収益価格は参考に留め、比準価格を重視して、さらに宅地建物取引業者からのヒアリング、津波リスク、本市の経済動向等も考慮して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区雑然とした旧国道1号線以北の既成住宅地域であり、値頃感はあるものの居住環境が良好とは言えず、地価は横ばいないし弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

やや郊外部に位置する街区雑然とした既成住宅地域であるが、利便性に難はなく、目立った変動要因も見受けられないことから、今後も現状を基調として推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域である。ただし、自用目的の取引が中心であるほか、地積の観点で経済合理的な建物想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は現実の取引を反映した実証的かつ客観的な価格であり規範性が高い。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見受けられない。中心部に比較的近く、生活利便性の良好な地域であることから需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅・アパートを中心とした低層住宅地域であるが、格別の変動要因も見受けられないことから、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅を主とする住宅地域で賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中心とする地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また、本件において比準価格は類似の5事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理が進行中の路線商業地域で、工事、整備は進んでいるが、競合する商業地域の増加や土地供給の過剰感から需要は弱く、地価は下落した。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業が進行中の路線商業地域で、一定の需要はあるが、競合する商業地域が多いことや継続的な保留地処分による供給過剰の影響がある。今後は熟成していくものの、地価は下落基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は南部土地区画整理地内外の類似地域に存する規範性の高い取引事例を中心に求めたもので、価格の信頼性は高いと判断する。周辺は新興の路線商業地域であるが、類似の路線商業地域との競合等から新規のテナント需要が少なく、また収益物件よりも自用目的の利用が多く、賃貸市場が未熟成で収益性が土地価格に与える影響は小さいため、収益価格の信頼性は低い。よって比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心部からやや離れるが利便性良好で、焼津市等からの需要もあり、地区人口も増加しており、地価は上昇となった。

地域要因の将来予測

区画整理事業による新興の住宅地域で、閑静な居住環境は維持していくものと予測する。スーパー、ホームセンター、家電量販店等に徒歩圏にあり、他地区からの転入もあり地価は暫く上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を指標とした自用目的の取引が大半を占める新興の住宅地域であり、隣接地域で類似した取引事例を収集できた。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤枝駅北側の商業地域であるが、駅前に再開発ビルの建設が計画されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域であるが、新築の収益物件は少なく、自用目的の取引も多く見られる。比準価格は類似の4事例から求められており、不動産の市場性を反映した客観性、信頼性の高い価格といえる。収益価格は収益性に着目して求められた価格であるが、想定事項が多く客観性にやや欠ける。よって、市場性を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災後、内陸部への移転需要等により国道150号線以西の需要が強まっており、居住環境良好なこの界隈の需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

国道150号線以西の人気エリアに位置し、底堅い需要を背景に漸次住宅地域としての成熟度を高めている状況下にある。よって、今後も現状を基調として安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんどで、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大きい。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見受けられない。住環境の良さから、土地需要は安定しているが、宅地供給も多く、地価はほぼ横這いで推移している。

地域要因の将来予測

区画整理された住環境の良好な住宅地域であるが、格別の変動要因も見受けられないことから、今後も成熟した住宅地域として維持するものと予測される。

価格決定の理由

区画整然とした住宅地域で賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中心とする地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また、本件において比準価格は類似の5事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤枝駅南口近くの駅前通り沿い商業地域で、商業集積が進み、同駅近傍の複合ビルへの新店舗の進出も続いて需要は堅調であり、地価は若干上昇した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格はJR藤枝駅南口周辺の類似性の高い取引事例を中心に求めたもので、価格の信頼性は高いと判断する。藤枝駅南口周辺の商業地域では一部に新規ビルのテナント需要もあるが、相対的に自用目的の利用が多いため、収益性が土地価格に与える影響はやや小さい。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を決定した。

地域要因

藤枝駅から歩行圏内の利便性、快適性良好な区画整理済みの住宅地域であり、需要者の注目を常に集めており、地価は強含んでいる。

地域要因の将来予測

藤枝駅南側は店舗やホテルの進出のほか商業施設の入れ替わりも見込まれ、代謝を進めながら、一層成熟している。そこから程近いこの界隈の需要も根強く、今後も現状を基調として安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自用目的で取引されるのがほとんどで、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大きい。そこで比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理途上の住宅地域で居住環境は整いつつあるが、供給過剰感があるほか、沿岸部近接により需要は低迷しているため、地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

土地区画整理が進行中の住宅地域であるため、宅地が供給されていく中で発展的に推移していくものと予測されるが、供給過剰感と沿岸部近くで需要が伸び悩んでいる現状から、その足取りは遅いものと予測する。

価格決定の理由

近隣は戸建住宅中心の第1種低層住居専用地域の指定下にある住宅地域で、アパートの想定は困難であるため収益価格の試算は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんどで、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大きい。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

分譲地及び中古住宅の取引も散見されるが、利便性、快適性を求めた中心部に需要が集中しつつあり、地価の下落幅は若干拡大した。

地域要因の将来予測

区画整然とした一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、閑静な居住環境は維持されるものと予測する。中心部回帰指向が見られ、土地取引も少なく、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

低層の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はなく、自己利用目的の取引を中心とする地域で、賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、隣接地域の取引事例を中心に求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部からやや遠い調区内住宅地域であるが、内陸部志向、都計道路の整備及び東名スマートICの開業により地価も比較的堅調である。

地域要因の将来予測

旧大井川町境に近距離の都市計画上市街化調整区域内の住宅地域で、近時の需要者の内陸部志向により当地域の需要は比較的堅調であり、今後も地価は堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は都計上調区内にあって標準的使用は戸建住宅地であり、アパート等賃貸目的の利用の想定が困難なため収益価格は求めなかった。そこで比準価格を標準にし、代表標準地からの規準価格との均衡にも留意し、さらに宅地建物取引業者からのヒアリング、本市の経済動向等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅のほか周囲には農地も残る自然発生的な住宅地域であるが、昨今の藤枝駅南エリアでの需要の高まりから地価は強含んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自用目的で取引されるのがほとんどで、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大きい。そこで比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。