静岡県藤枝市天王町１丁目１００番７(西焼津駅・藤枝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,400円
2017年01月01日に行った静岡県藤枝市天王町１丁目１００番７(静岡県藤枝市天王町１−９−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県藤枝市天王町１丁目１００番７ |
| 住居表示 | 天王町１−９−４ |
| 価格 | 56,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 藤枝、3,800m |
| 地積 | 218㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
芝口直樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 芝口直樹 |
|---|---|
| 価格 | 56,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街区雑然とした旧国道1号線以北の既成住宅地域であり、値頃感はあるものの居住環境が良好とは言えず、地価は横ばいないし弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | やや郊外部に位置する街区雑然とした既成住宅地域であるが、利便性に難はなく、目立った変動要因も見受けられないことから、今後も現状を基調として推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は藤枝市を中心に周辺市を含む志太エリア内の住宅地域一円。需要者は市内または静岡市等の周辺市に勤務先を有する一次取得者が中心である。郊外部に位置し、街区もやや雑然としているため居住環境が良好とは言えないが、値頃感があるほか割高な取引も散見されるなど、需要は概ね安定している。土地は1，000万円∼1，500万円程度、新築戸建物件は2，500万円∼3，000万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 藤枝市全般に不動産市況は安定しているが、藤枝駅周辺地域は強含み、居住環境の優れない地域の地価は下落傾向にあるなど、若干の強弱が見られる。 |
長谷川鋭治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川鋭治 |
|---|---|
| 価格 | 56,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はなく、北西側道路で標準的画地と格差なし。 |
| 地域要因 | JR藤枝駅からやや遠い既存住宅地域であり、需要者の内陸部志向の波及効は弱く、住宅地需要はやや少ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 生活利便性は比較的良好な既存住宅地域であるが、需要者の内陸部志向はJR駅に近距離な住宅地域を中心としており、駅から遠い住宅地域への波及効は弱く、今後地価はやや弱含みに推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は志太地区一円の価格水準中位の住宅地域である。需要者の中心は本市内及び静岡市へ通勤する一次取得者層である。需要者の内陸部志向はJR駅近距離の住宅団地を中心とするも、周辺部の既存住宅地域への波及効は弱く、地価もやや弱含みになっている。需要の中心は土地が200㎡程度で1100∼1400万円程度、新築戸建住宅は2700∼3000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 静岡市のベットタウンでもある本市の住宅地域の地価は、需要者の内陸部志向によりJR藤枝駅周辺を中心に需要が比較的堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8777521 北緯 138度2606136 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西焼津駅(地価相場 65,850円/㎡)藤枝駅(地価相場 78,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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