静岡県焼津市西小川２丁目４番１０(焼津駅・西焼津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


68,900円

2017年01月01日に行った静岡県焼津市西小川２丁目４番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,900円/㎡としました。

静岡県焼津市西小川２丁目４番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県焼津市西小川２丁目４番１０
住居表示 
価格68,900円/㎡
交通施設、距離焼津、1,800m
地積175㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横山保夫氏による調査レポート

不動産鑑定士横山保夫
価格68,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、南西道路で、日照、通風等居住環境が優れる。
地域要因値頃感のある郊外住宅地との競合もあるが、中古住宅の取引も散見され、地価の下落幅は若干縮小した。
地域要因の将来予測閑静な住宅地としての居住環境は維持されるものと予測するが、南部地区での区画整理事業による宅地の供給過多、沿岸部を中心とする転出に伴う売り物件の存在等で、地価は暫く下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は、焼津市を中心に一部静岡市を含む周辺市の1次取得者層であるが、買替層も見られる。街区整然な利便性良好な住宅地として熟成しているが、若年者層を中心に需要は安全性、快適性を求め西焼津地区、藤枝市方面に向かい、中心市街地ではあるが需要は弱い。土地は180㎡前後で1，200万円∼1，500万円程度、新築の戸建物件は3，500万円程度が需要の中心と把握される。
一般的要因人口減が続いており、内陸部は比較的堅調な反面、沿岸部を中心に需要は停滞したままである。

川村都孝氏による調査レポート

不動産鑑定士川村都孝
価格68,900円/㎡
個別的要因個別的要因について、代替・競争関係にある他の不動産と比較した場合の優劣、競争力の程度に変動はない。
地域要因区画整然とした利便性、環境の良好な住宅地域であるが、周辺住宅地域での宅地供給の過剰感から需要は弱く、地価は下落した。
地域要因の将来予測市街地にある区画整理済みの熟成しつつある住宅地域で、利便性、環境は良好であるが、周辺部での住宅地供給に過剰感があるため需要は弱い。今後も現況の住宅地域として、地価は下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は志太地区の住宅地域一円。需要者は焼津市を中心に津波リスクのない地域では静岡市を含む周辺市の第1次取得者が殆どであるが、買替層も見られる。近隣地域及び周辺地域一帯は利便性、環境が良好な住宅地域として熟成しつつあるが、周辺部での区画整理による宅地供給が多いことから需要はやや弱い。土地は180㎡前後で1200万円∼1500万円程度、新築戸建で3500万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因JR西焼津駅周辺地域の需要が堅調であるほかは住宅地需要がやや弱く、将来の被災危険性を背景に、沿岸部から内陸部への需要シフトが続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度859524
北緯 138度310119

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

焼津駅(地価相場 66,300円/㎡)西焼津駅(地価相場 65,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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