静岡県焼津市西小川３丁目１番３(焼津駅・西焼津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
80,100円
2017年01月01日に行った静岡県焼津市西小川３丁目１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県焼津市西小川３丁目１番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 80,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 焼津、1,700m |
| 地積 | 194㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の小売店舗等が多い路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
渥美正樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渥美正樹 |
|---|---|
| 価格 | 80,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はなく、総額が手頃であり、収益性の面からやや難はあるが、需要は普通程度である。 |
| 地域要因 | 商業施設が建ち並ぶ路線商業地域であるが、大規模店舗との競合により収益性が悪化し、商業地域として魅力に欠ける。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いの路線商業地域で、小売店舗や大手資本のチェーン店等が建ち並ぶが、競合店舗も周辺地域に多く、最近の景気の先行き不透明感や消費の低迷により、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は志太地区の路線商業地域一円。需要者は、大手資本のチェーン店や地元事業者が中心である。近隣の居住者や自動車利用の顧客が対象となるため通行量や商業施設の集積度が収益性に大きく影響するが、景気の先行きや消費の動向、更に競合する郊外型店舗への顧客の流出による商業立地性の相対的地位の低下もあり、需要はやや軟調。需給の中心価格帯は、1600万円前後で、画地規模は多様であり、その価格帯は広い。 |
| 一般的要因 | 津波への懸念に加え、景気の先行き不透明感のほか大規模店舗への顧客の流出により不動産需要は引き続き縮小している。 |
川村都孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川村都孝 |
|---|---|
| 価格 | 80,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因について、代替・競争関係にある他の不動産と比較した場合の優劣、競争力の程度に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整理済みの路線商業地域で、周辺部における競合店舗の増加や量販店との競合等から需要は弱く、地価は下落した。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理済みの住宅圏域内にある路線商業地域で、周辺部を含めて競合する商業地域が多く、量販店との競合もあって需要は弱い。今後は熟成した商業地域として、地価は下落基調で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は志太地区の路線商業地域一円。需要者は地元事業者のほか、多店舗展開する県内外の法人も見られる。近隣地域及び周辺一帯は区画整理済みの住宅圏域内にある路線商業地域であるが、競合する商業地域が周辺部に多く、量販店との競合もあって需要はやや弱い。取引の中心となる土地の価格帯は1600万円内外であるが用途、規模ともに多様であり、価格幅は広い。 |
| 一般的要因 | 商業地域が分散化傾向にあり、商業地域間の競合や地震リスクによる沿岸部背後人口の減少等から、商業立地性の低下が顕著な地域も見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8580325 北緯 138度3110633 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
焼津駅(地価相場 66,300円/㎡)西焼津駅(地価相場 65,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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