静岡県焼津市焼津４丁目８番１０(焼津駅・西焼津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,400円

2017年01月01日に行った静岡県焼津市焼津４丁目８番１０(静岡県焼津市焼津４−８−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,400円/㎡としました。

静岡県焼津市焼津４丁目８番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県焼津市焼津４丁目８番１０
住居表示焼津４−８−１６
価格65,400円/㎡
交通施設、距離焼津、1,200m
地積143㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

芝口直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士芝口直樹
価格65,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因焼津駅からも程近い利便性良好な住宅地域であるが、津波浸水区域内であるため、ここのところ需要の弱い状況が続いており、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測中心部近くで利便性、居住環境ともに良好な住宅地域であるが、津波災害の懸念があるため外部需要が乏しく、停滞感がある。したがって、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は焼津市を中心に藤枝市等を含む志太エリア内の住宅地域一円。需要者は市内または静岡市等の周辺市に勤務先を有する一次取得者が中心である。焼津駅から歩行圏内に位置する成熟した住宅地域で居住上の利便性、快適性ともに優れているといえるが、津波リスクが顕在化して以来需要は弱まっている。土地は1，000万円前後、新築戸建物件は2，500万円前後が取引の中心である。
一般的要因沿岸部における不動産需要は引き続き低迷しており、需要は内陸部にシフトしている。シフト先は周辺他市のケースもあり、市況は全般に弱い。

川村都孝氏による調査レポート

不動産鑑定士川村都孝
価格65,400円/㎡
個別的要因個別的要因について、代替・競争関係にある他の不動産と比較した場合の優劣、競争力の程度に変動はない。
地域要因焼津市中心市街地にある住宅地域で、利便性は高いが、周辺郊外部住宅地域との価格競合や津波リスク等から需要は弱く、地価は下落した。
地域要因の将来予測焼津市中心部に近い熟成した住宅地域で、利便性は良好であるが海抜が低く、地震、津波による将来の被災危険性もあるため需要は弱い。今後も現況の住宅地域として、地価は下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は志太地区の住宅地域一円。需要者は焼津市を中心に津波リスクのない地域では静岡市を含む周辺市の第1次取得者が殆どであるが、買替層も見られる。近隣地域及び周辺地域一帯は利便性が優れる住宅地域として熟成しているが、郊外部での区画整理による宅地供給が多いことや、海抜が低く津波リスクもあること等から需要はやや弱い。土地は150㎡前後で1000万円内外、新築戸建で2500万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因JR西焼津駅周辺地域の需要が堅調であるほかは住宅地需要がやや弱く、将来の被災危険性を背景に、沿岸部から内陸部への需要シフトが続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8629485
北緯 138度3145933

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

焼津駅(地価相場 66,300円/㎡)西焼津駅(地価相場 65,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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