静岡県焼津市東小川３丁目１４０６番３(焼津駅・西焼津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
49,300円
2017年01月01日に行った静岡県焼津市東小川３丁目１４０６番３(静岡県焼津市東小川３−６−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県焼津市東小川３丁目１４０６番３ |
| 住居表示 | 東小川３−６−３４ |
| 価格 | 49,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 焼津、2,100m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を主とした既成の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
芝口直樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 芝口直樹 |
|---|---|
| 価格 | 49,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 焼津市郊外の既成住宅地域で、概ね利便性、快適性に難はないが津波浸水区域にあり、ここのところ需要は乏しく、地価は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 居住の利便性や快適性は概ね市内で中庸の地域であると言えるが、津波災害の懸念があるため外部需要が乏しく、停滞感がある。したがって、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は焼津市を中心に藤枝市等を含む志太エリア内の住宅地域一円。需要者は市内または静岡市等の周辺市に勤務先を有する一次取得者が中心である。ある程度成熟した既成の住宅地域で居住上の快適性、買い物等の利便性に難はないが、津波リスクが顕在化して以来需要は弱まっている。土地は1，000万円前後、新築戸建物件は2，500万円前後が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 沿岸部における不動産需要は引き続き低迷しており、需要は内陸部にシフトしている。シフト先は周辺他市のケースもあり、市況は全般に弱い。 |
横山保夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 横山保夫 |
|---|---|
| 価格 | 49,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 南部区画整理事業地に近く、供給過多で、需給バランスが崩れており、地価はほぼ昨年並の下落となった。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心部に近い既成の住宅地域で、閑静な居住環境を維持するものと予測する。転出も見られる他、売り物件、南部地域での区画整理事業による宅地供給が多く買い手市場にあり、地価の下落傾向は暫く続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は、旧焼津市を中心とする1次取得者層である。転出はあっても外部からの転入は殆どなく、地縁選好性に基づく需要が主体。海抜2m∼3mで、安全性、快適性を求めて西焼津地区、藤枝市等内陸部へ需要が移動しており、土地取引は少ない。土地は180㎡前後を中心に1，000万円∼1，500万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度が需要の中心と把握される。 |
| 一般的要因 | 人口減が続いており、内陸部は比較的堅調な反面、沿岸部を中心に需要は停滞したままである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8555411 北緯 138度315907 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県焼津市小川字弥五右エ門脇２６８９番外静岡県焼津市栄町６丁目４番４静岡県焼津市焼津字金附免８９６番１２静岡県焼津市本町２丁目７６番７６静岡県焼津市本町６丁目６２０番１３外静岡県焼津市本町６丁目１００８番３外静岡県焼津市西小川１丁目３番５静岡県焼津市西小川２丁目４番１０静岡県焼津市小川新町４丁目１９０１番５静岡県焼津市西小川４丁目１０番２２
参考：近隣駅の地価相場
焼津駅(地価相場 66,300円/㎡)西焼津駅(地価相場 65,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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