静岡県焼津市小川字六兵衛島２８８８番２外(焼津駅・西焼津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,100円

2017年01月01日に行った静岡県焼津市小川字六兵衛島２８８８番２外(静岡県焼津市(南部５４街区４外))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,100円/㎡としました。

静岡県焼津市小川字六兵衛島２８８８番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県焼津市小川字六兵衛島２８８８番２外
住居表示(南部５４街区４外)
価格57,100円/㎡
交通施設、距離焼津、3,500m
地積221㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況区画整理進行中の郊外の新興住宅地域
前面道路の状況北6.0m区画街路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

芝口直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士芝口直樹
価格57,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理途上の住宅地域で居住環境は整いつつあるが、供給過剰感があるほか、沿岸部近接により需要は低迷しているため、地価下落が続いている。
地域要因の将来予測土地区画整理が進行中の住宅地域であるため、宅地が供給されていく中で発展的に推移していくものと予測されるが、供給過剰感と沿岸部近くで需要が伸び悩んでいる現状から、その足取りは遅いものと予測する。
市場の特性同一需給圏は焼津市を中心に藤枝市等を含む志太エリア内の住宅地域一円。需要者は市内または静岡市等の周辺市に勤務先を有する一次取得者が中心である。区画整理が進行中の住宅地域で、居住環境は良好であるものの、ここのところ供給過剰感や津波リスクによる需要減退等により、需給バランスが悪化してきている。土地は総額で1，000万円∼1，500万円程度、新築戸建物件は2，500万円∼3，000万円程度が取引の中心である。
一般的要因沿岸部における不動産需要は引き続き低迷しており、需要は内陸部にシフトしている。シフト先は周辺他市のケースもあり、市況は全般に弱い。

横山保夫氏による調査レポート

不動産鑑定士横山保夫
価格57,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因保留地への若者世帯奨励金制度等が浸透しつつあり、地価の下落幅は若干縮小した。
地域要因の将来予測街区が整備されつつある南部土地区画整理事業地内にあって、熟成度が増しており、閑静な居住環境は維持されるものと予測する。供給過剰感で需要は弱いが、転入促進策もあり、下落幅は縮小していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は、市内を中心に、一部静岡市を含む隣接市の1次取得者層である。区画整理が進行中の住宅地域で、居住環境は良好であるものの、保留地の供給、売り物件の増加等で買い手市場が続いている他、依然として津波リスクによる需要減退もあり、需給バランスは崩れたままである。土地は1，000万円∼1，500万円程度、新築の戸建物件は2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口減が続いており、内陸部は比較的堅調な反面、沿岸部を中心に需要は停滞したままである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：津波推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8669202
北緯 138度3231893

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

焼津駅(地価相場 66,300円/㎡)西焼津駅(地価相場 65,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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