静岡県焼津市駅北２丁目１１番４(焼津駅・西焼津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
66,300円
2017年01月01日に行った静岡県焼津市駅北２丁目１１番４(静岡県焼津市駅北２−１１−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県焼津市駅北２丁目１１番４ |
| 住居表示 | 駅北２−１１−１９ |
| 価格 | 66,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 焼津、400m |
| 地積 | 184㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の小売店舗が多い近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東12.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
長谷川鋭治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川鋭治 |
|---|---|
| 価格 | 66,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はなく、近隣地域の標準的画地と個別格差はない。 |
| 地域要因 | JR焼津駅北の既存商店街で、量販店もなく、商況の低迷、津波リスク等により店舗の新規需要は極めて乏しい。 |
| 地域要因の将来予測 | JR焼津駅北の「西町通り商店街」で、核店舗がなく、今後も商況は衰退化していくものと予測される。さらに海岸部から近距離にあるため需要は低迷しており、今後も地価は下落傾向を示すものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は焼津市を中心に隣接藤枝市を含むJR東海道本線沿線の日用品店舗を主とした近隣商業地域一円である。需要者の中心は地元事業者であるが、当市内では西小川地区、南部土地区画整理地区等を除き、核店舗のない既存商店街の商況は低迷しており、さらに津波リスクも加わって、店舗地需要は極めて乏しい。なお画地規模及び利用状況が多様なため、需要の価格幅は広い。 |
| 一般的要因 | 津波リスクを抱えた本市経済動向の中で、西小川地区、南部区画整理地区等の商店街は発展し、核店舗のないJR焼津駅周辺地区は衰退化している。 |
渥美正樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渥美正樹 |
|---|---|
| 価格 | 66,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はなく、駅周辺の商業地域で総額が手頃だが収益性の面からやや難があり、需要は少ない。 |
| 地域要因 | 駅周辺部の商業地域で、市内の大規模店舗への顧客の流出が続き、収益性が悪化し、商業地域として需要は縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 焼津駅北口周辺の商業地域だが、最近は駐車場を完備した郊外の大型店舗に顧客が流出して集客力が低下しており、景気の先行きも不透明なため、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は志太地区の商業地域一円。需要者の中心は、地縁性のある中小法人や個人。景況感の低迷のほか、駐車場の整った郊外型店舗や大規模ショッピングセンターへの顧客の流出が続いているうえ、店舗の空洞化もみられる状況で、商業立地性の相対的地位の低下もあり、依然として需要は弱い。需給の中心価格帯は、規模150㎡程度で1000万∼1500万円が中心であり、画地規模は多様であり、その価格帯は広い。 |
| 一般的要因 | 津波への懸念に加え、景気の先行き不透明感のほか大規模店舗への顧客の流出により不動産需要は引き続き縮小している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：津波 | 推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8727863 北緯 138度3151876 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県焼津市中新田字大渕北７１８番３静岡県焼津市栄町４丁目２番１９静岡県焼津市塩津字畑之田２４５番５ほか１筆静岡県焼津市大栄町１丁目６番１２外静岡県焼津市小川字一丁田５１７番２外静岡県焼津市塩津字堀合１７２番１静岡県焼津市焼津１丁目８番２４静岡県焼津市道原字首塚１２３５番４静岡県焼津市大村１丁目１４番１２静岡県焼津市駅北４丁目１２番３静岡県焼津市栄町３丁目１０２番４外
参考：近隣駅の地価相場
焼津駅(地価相場 66,300円/㎡)西焼津駅(地価相場 65,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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