地域要因

地域要因に特段の変動はないが、駅からやや遠いものの住宅地としての一定の需要を有するため、地価動向は若干ではあるが上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に一部アパート等も見られる地域で、住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。駅にやや遠いが一定の需要が認められるため、今後地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内及び周辺にアパートが見られるため共同住宅の賃貸を想定し収益価格を試算したが、当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であることから、市場においては賃貸用不動産における投資目的での取引ではなく、自己使用目的での取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地域要因に格別の変化はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域にはアパート等も所在するが、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半であり、取引において収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強い。したがって試算価格の調整では、類似性の高い取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、周辺の地価動向及び代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の高台の区画整然とした既成の住宅地域で、特段の変動要因は見られないが、宅地需要は旺盛で地価は未だ上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

最寄駅より徒歩圏内の高台の緩傾斜地の区画整然とした既成の住宅地域で、特段の変動要因は見られないが、宅地需要は堅調で地価は未だ上昇傾向で推移して行くと予想される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した価格である比準価格は、取引市場の動向を反映している。標準地は最寄駅近郊の既成の住宅地域で、周辺にはアパート等の賃貸需要もあるが、居住の快適性を志向する住宅地域にあって土地価格に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算された。以上より、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 

地域要因

袖ヶ浦駅広場に店舗ビルや駐車場等が見られる商業地域で、駅の改修工事が完成した。今後も徐々に駅前の熟成が期待され、地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

袖ヶ浦駅南口の駅前広場に店舗、診療所や駐車場等が見られる商業地域で、駅の改修工事が完成して、今後開発が進む北口エリアの区画整理事業の進捗と共に熟成が進むと予想され、地価はまだ上昇傾向にある。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場動向を的確に反映している。近隣地域内の需要者の多くは自用の店舗等が多く、店舗や事務所の賃貸需要は弱く土地価格に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算され相対的に収益価格の精度は劣る。以上より、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 

地域要因

一般住宅、共同住宅、駐車場等が混在する地域であり、駅接近性に優れ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は市内の人口増に伴い上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域はアパートも見られる地域であるが、市場での取引は自用目的が大半を占め、収益目的の取引は殆ど見られないことから、価格形成においては、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される。従って本件においては、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外型大規模店・量販店に商況が移行し、需給動向は弱いが、地価は住宅地の上昇を受け上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既存商業地域のため自用の店舗利用が中心で、事業者向け賃貸市場の熟成度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。また商業地域としての取引事例が少ないため背後住宅等広く収集・分析し市場の動向も留意のうえ比準価格を求めた。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の小規模店舗がほとんどで、新規の出店は見られない。背後住宅との価格差もなく、地価は強含んでいる。

地域要因の将来予測

地域要因の格別な変動も無く、当面の地価水準は僅かに上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は少ないながらも規範性の高い事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する現実的価格である。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、区画整然とした住宅地域であることから、住宅地としての需要は堅調で、地価動向は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に一部アパート等も見られる地域で、住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。住宅地として底堅い需要があることから、今後も地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主とした地域で、一部には共同住宅も見られるが、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格については試算しなかった。当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であることから、需要者においては自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、さらに代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

請西南等の人気の高い新興の住宅地の上昇は一段落し、その影響を受けた周辺地区の当該地域もやや上昇圧力がにぶるものの潜在的な需要は健在である

地域要因の将来予測

「清見台・南・東地区」は近年中型スーパーマーケット等が進出し、生活利便性が向上しており、また比較的近接する「ほたる野地区」の商業施設の充実等に伴い、当該住宅地域の地価は上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は類似地域の信頼性の高い事例を採用して求め、要因比較等も的確であり、市場性を証左している。一方近隣地域においては、規模・収益の採算見通し等を総合的に考慮すると共同住宅の想定は現実的ではなく収益価格を求める事ができない。従って、市場性を如実に示す比準価格を採用し、前年公示価格との均衡、代表標準地との検討をも踏まえ、更に市場動向をも勘案し、本標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、立地条件から商業地としての潜在的需要を有するため、地価動向は依然上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ駅至近の商業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。駅周辺の商業地としての潜在的需要を有するため、今後も地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

需要者は自己使用目的の個人事業者を中心に、投資目的の不動産業者や個人投資家も一部含まれる。前者においては駅周辺の商業地の価格水準を示している比準価格が考慮され、後者においては投資採算性を反映している収益価格が考慮される傾向にある。したがって、需要者の属性からより説得力を有すると考えられる比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

木更津港に面する県道沿いで、災害予想も考慮され、周辺住宅の上昇により地価は同様に上昇と判断するが需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の店舗利用が中心となっており、商業事業者向け賃貸市場は郊外に移行し弱含みである。地価に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低めに査定された。よって市場性を反映する比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から連絡する街路沿いに位置し、格別な変動要因はないものの、周辺背後住宅地の地価上昇の影響もあり、当地域の商業地需要も増加傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は店舗事務所の賃貸を想定したが試算過程に賃料や諸経費等の査定要素が多く相対的に信頼性が劣る。比準価格は広範囲から採用した取引事例から標準地と地域要因が類似する事例を重視しており、市場性を反映した信頼性が高い試算価格である。したがって、取引の実態を基礎とした比準価格を重視し、収益価格を関連付け、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

イオンモール木更津が開業したものの明確な影響は顕在化していないが、駅西口のビルを中心に集客目的の事業が展開されている。

地域要因の将来予測

木更津駅西口に近い老朽化店舗や廃業店舗等も見られる商業地で、郊外の大型店進出に比較して商業施設の進出は少なく、地価も木更津駅東口商業地に比較して劣後しており、今後も同じ傾向で推移するものと判定される

価格決定の理由

近隣及び周辺地域は近隣商業地域で、従来から地元業者により店舗併用住宅に重点を置いた新規投資が行われていたが、近年は少ない。事務所・店舗の賃貸需要も駅東側と比べると少なく、収益価格も低位に求められた。比準価格は事例収集に労を要したが、要因の補修正も適切に行われており市場の実態を適切に反映している。よって、比準価格に重点を置き、収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

袖ケ浦市内の工業地域であり、地域要因に特に変動はなく、今後も当面は現況を維持するものと予測される。

地域要因の将来予測

近隣地域において格別の変動要因はなく、今後は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は横ばいの状況が継続するものと予測される。

価格決定の理由

取引事例は同一需給圏内の類似地域の事例を収集したが、取引件数が少なく、多数収集することは困難であった。取引価格は価格判定の基礎となるものであり実証的な価格である。また自己使用の倉庫等が多いため賃貸市場は形成されておらず、収益価格は試算できなかった。よって比準価格を標準とし、代表標準地からの規準価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗、事務所等の混在する路線商業地域であり、地域要因の大きな変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

店舗等の建ち並ぶ路線商業地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、要因比較も適正に行っており、取引の実態を反映した価格が求められた。収益価格は店舗・事務所の賃貸事例を多数収集しえず、また試算過程に想定が介在する為相対的に信頼性が劣る。従って本件においては多数の取引事例から得られた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺地価の動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。