千葉県袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４(袖ケ浦駅・巌根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
75,400円
2017年01月01日に行った千葉県袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県袖ケ浦市奈良輪２丁目１番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 75,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 袖ケ浦、駅前広場接面 |
| 地積 | 161㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 診療所、店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、診療所、駐車場等が見られる駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西駅前広場道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
北島賢二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北島賢二 |
|---|---|
| 価格 | 75,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 袖ヶ浦駅広場に店舗ビルや駐車場等が見られる商業地域で、駅の改修工事が完成した。今後も徐々に駅前の熟成が期待され、地価は微増傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 袖ヶ浦駅南口の駅前広場に店舗、診療所や駐車場等が見られる商業地域で、駅の改修工事が完成して、今後開発が進む北口エリアの区画整理事業の進捗と共に熟成が進むと予想され、地価はまだ上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、袖ヶ浦市を中心とする市原市も含むJR内房線沿線の普通商業地域の圏域である。需要者の属性は、地元企業の自社ビル等が中心であるが、テナントビルに入居する地元以外の法人も見られる。袖ヶ浦駅西口の区画性事業の整備に伴う駅改修の整備事業も終了し、今後は顧客回遊性の向上に伴って繁華性を高めていくと予想される。立地等により異なるが標準的規模での市場での需要の中心価格帯は、160㎡で1，200万円程度である。 |
| 一般的要因 | 英国のEU離脱、米国次期大統領の決定等、世界経済の不透明感が増す中、日本は円安・株高傾向に振れ企業収益と個人消費の動向が注目されている。 |
木下典子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木下典子 |
|---|---|
| 価格 | 75,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に変動はない。今後は景気動向と共に推移するものと予測される。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅前ロータリーに近接するが近隣には空地等も見られる商業地域である。特段の価格変動要因もないことから、今後も現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向が継続するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は袖ケ浦市及び市原市の中心市街地及びその周辺商業地域である。需要者は市内の法人及び市内に支店を有する法人等が中心である。オフィス及び店舗等の需要は乏しく、取引動向は緩やかな回復基調にはあるものの取引件数は依然として少なく、全体的には積極的な需要はあまり見られない。取引の中心価格帯は規模によりまちまちである。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いている。地価動向については、横ばいから今後は緩やかな上昇傾向にあるものと予測される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4315551 北緯 139度9584602 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県君津郡袖ケ浦町奈良輪字東町１９１番１千葉県君津郡袖ケ浦町長浦字拓弐号５８０番１３４千葉県袖ケ浦市奈良輪字高洲２５５４番２４千葉県袖ケ浦市中袖１６番１外千葉県袖ケ浦市長浦字拓弐号５８０番１０４千葉県袖ケ浦市長浦字拓２号５８０番１２７千葉県袖ケ浦市長浦字拓２号５８０番３０千葉県袖ケ浦市奈良輪字高洲２５５４番２４千葉県袖ケ浦市長浦字拓弐号５８０番１３６
参考：近隣駅の地価相場
袖ケ浦駅(地価相場 36,900円/㎡)巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)長浦駅(地価相場 36,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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