千葉県木更津市畔戸字山中後６０５番(巌根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,100円

2017年01月01日に行った千葉県木更津市畔戸字山中後６０５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,100円/㎡としました。

千葉県木更津市畔戸字山中後６０５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県木更津市畔戸字山中後６０５番
住居表示 
価格13,100円/㎡
交通施設、距離巌根、3,700m
地積340㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模農家住宅が多く見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

植草文雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植草文雄
価格13,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺を農地に囲まれた農家集落地域で、地域要因に特段の変化はなく、地価は横這いで推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の旧来の農家集落地域で土地取引は殆んど見られない。当面は現状維持と予測する。土地区画整理事業が近接で進捗中であり、将来的には宅地需要に影響を受ける可能性がある。
市場の特性同一需給圏は木更津市と周辺市を含む市街化調整区域内の住宅地域である。主たる需要者は地元の地縁関係者が大半で転入者はほとんどみられない。旧来の農家集落地域で生活利便性が市中心部より劣り、取引も少なく地価は概ね横ばいで推移している。画地規模によるため中心となる価格帯は見いだせないが、㎡単価で10，000∼15，000円程度が取引の中心とみられる。
一般的要因都心アクセスの向上と大型商業施設の立地及び宅地の割安感もあり、人口増加を反映して、新興住宅地を中心に宅地需要が増している。

神作芳宏氏による調査レポート

不動産鑑定士神作芳宏
価格13,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因金田西特定土地区画整理事業の影響で、周辺地区で道路が新設されたりしているものの農家住宅が多い当該地域では主だった地域要因の変化はない。
地域要因の将来予測市街化調整区域内における旧来の農家住宅地域のため土地取引は散発的である。金田西地区の土地区画整理事業、市の道路拡幅事業等行われており、将来的には当該事業による波及効果が期待される。
市場の特性同一需給圏は木更津・袖ケ浦各市内で、JR内房線の各駅を駅勢圏とする農家集落地域である。三井アウトレットに近接するも、農家集落地であり需要は少ない。隣接者、親族等の地縁・血縁関係者間の取引が主である。又、金田西地区の区画整理事業の影響はまだ顕在化していない。従って、取引が個別的・潜在的であり相場把握に苦心する。又、一方底値感もある。市場の中心価格帯は330㎡で400万∼500万円程度である。
一般的要因金田西特定土地区画整理事業、金田東地区のアミューズメント施設、矢那地区の大規模分譲、駅前のホテル建設等不動産取引が活性化しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4179652
北緯 139度9063258

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県木更津市瓜倉字安戸４１７番千葉県木更津市大久保２丁目６８３番６７

参考：近隣駅の地価相場

巌根駅(地価相場 32,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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