神奈川県川崎市高津区諏訪２丁目１１３３番１(二子新地駅・二子玉川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


353,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市高津区諏訪２丁目１１３３番１(神奈川県川崎市高津区諏訪２−３−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を353,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市高津区諏訪２丁目１１３３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市高津区諏訪２丁目１１３３番１
住居表示諏訪２−３−１
価格353,000円/㎡
交通施設、距離二子新地、600m
地積126㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域
前面道路の状況南西3.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹村久氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村久
価格353,000円/㎡
個別的要因南西道路で日照・通風は比較的良好。位置、形状、規模等は標準的で、市場競争力の程度はやや優れている。格別の変動はなかった。
地域要因二子玉川再開発地区への接近性も良好で、平坦な当該地域でもミニ住宅開発等が散見された他は、格別の変動はなかった。地価は堅調に推移した。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価はおおむね強含みの動向と思料する。
市場の特性同一需給圏は高津、宮前区内の東急田園都市線、JR南武線沿線で、概ね駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は圏内に居住又は地縁のある一次取得者層が中心だが、圏外からの買い換えも見られる。既成住宅地域で宅地供給はミニ開発が多く、規模が纏まり交通利便性の良い住宅地はマンション用地として需要される傾向が強い。土地の細分化が進展していて、土地のみの分譲は少なく、新築戸建住宅は4000∼5000万円台程度が需要の中心である。
一般的要因川崎市の人口・世帯数は微増傾向が続く。景気が回復基調にある中で、低金利も影響し住宅需要は堅調で、地価も概ね強含みで推移した。

藤井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井一嘉
価格353,000円/㎡
個別的要因道路付けはやや劣るが、規模は標準的であり、利便性も良好である。総じて市場競争力は優ると判断した。個別的要因に変動はない。
地域要因駅への接近性、都内商業施設への接近性が良好であり、根強い需要が続いた。このため、地価は強含み傾向で推移した。
地域要因の将来予測今後も現環境を維持していくものと予測する。隣接する二子多摩川駅に平成27年8月、大規模事務所ビルが開設され、それらの従業員等の住宅需要の動きもある。今後、地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は高津区及び中原区の東急田園都市線及びJR南武線の徒歩圏住宅地域である。需要者は川崎市内の居住者、都区部南西部・横浜市北部の居住者で都心・横浜への通勤者が多く、利便性重視の傾向が強い。建売住宅の供給が多く、中古戸建も見られる。取引の中心となる価格帯は土地で3500∼4500万円、土地建物の総額で5000∼6000万円程度である。駅まで平坦で都内の利便施設にも近い。需要は根強く、地価は強含み傾向で推移している。
一般的要因当区は都心のべッドタウンであり、人口は増加傾向で推移。比較的生産年齢人口比率が高い。低金利政策下、景気は回復基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度604553
北緯 139度6274017

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)高津駅(地価相場 317,500円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)武蔵溝ノ口駅(地価相場 282,000円/㎡)武蔵新城駅(地価相場 331,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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