地域要因

目立った地域要因の変動はないが、地下鉄駅の徒歩圏の住宅地で需要も堅調であったことから、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅やアパート等がみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は地下鉄名港線沿線で類似性のある取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの幹線道路沿いの商業地域。地域要因について特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。収益性を重視する市場参加者も想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格は比準価格に比べてやや説得力に劣る。本件では、より説得力の高い比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、地下鉄駅の徒歩圏の住宅地で需要も堅調であったことから、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅やマンションがみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は六番町駅周辺の類似性のある取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災リスクはあるものの利便性、居住環境の良好な住宅地域であり、新規供給も少ないため需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連にも留意の上比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

工業地から住宅地への移行が進む地域であり、今後とも住宅地としての熟成度を増すものと予測する。地価水準は、駅距離より今後ともやや強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一部に農地等も見られる地域であったが、住宅地域として熟成してきている。中川区北部で最寄駅まで徒歩圏に存し、需要が見込まれる地域あることから、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小工場跡地等が、徐々に住宅地として転換しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小工場のほか、住宅等も混在する工業地域であり、今後は工業地から住宅地へと徐々に用途転換が進むものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は工場等の賃貸物件も散見されるが、自用の利用を前提とした取引が中心で、投資目的の取引は限定的であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地区で工場跡地再開発「みなとアクルス」が順次進捗中である。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクへの懸念等もあるが、恵まれた交通利便性を背景に底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地区で工場跡地再開発「みなとアクルス」が順次進捗中である。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクへの懸念等もあるが、恵まれた交通利便性を背景に底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

震災リスクはあるものの利便性の良好な住宅地域であり、新規の供給も少ないことから需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

繁華性に劣る旧来からの商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿線の商業地域であり、近くに工場等も存するなど繁華性は低い。背後に住宅地も広がるが、周辺に商業施設も整備されており、特段の発展的要因は見当たらない。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。収益性を重視する市場参加者も想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格は比準価格に比べてやや説得力に劣る。本件では、より説得力の高い比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準幹線道路沿いに店舗兼共同住宅、住宅のほか福祉施設等も見られる商業地域。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響により需要は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域に位置し、周辺では収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

東海通駅近くの既成の商業地域で、地域要因に特段変動要因は認められないが、地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、東海通駅に近い商業地域であり、熟成度も高く当面現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は画地規模も小さい地域であることから、横ばい若しくは若干下落傾向が予測される。

価格決定の理由

東海通駅東方に位置する路線商業地域で、画地規模の大きな土地には地主等の資産活用による収益物件も見られる地域であるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は港区内の類似性のある商業地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方収益価格は、土地の価格に見合った賃料形成がされておらず低く試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し収益価格を参酌し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模工場跡地には、マンション・低層店舗が出店され、工場用途以外の土地利用も進みつつある。

地域要因の将来予測

中規模な工場を中心とする地域であるが、地理的位置により今後は店舗等も混在するものと予測される。地価水準については、工場としての需要不足はあるが、横ばい傾向が今後とも続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺類似地域等より信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、空工場等も多く工場・倉庫等の賃貸需要は総じて弱く、適切な賃貸事例は少ない。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が期待できず、結果的に価格は低位に求められた。従って、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に目立った変動要因はないが、中心商業地の地価上昇を受けて地価は緩やかに上昇した。

地域要因の将来予測

中央卸売市場に近くの中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、特に目立った変動要因はないことから、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は中央卸売市場に近く市場関連の事務所等が多く、賃貸市場の熟成の程度は低く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域は自用の事務所等が中心であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価はやや上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熱田台地に位置し利便性の良好な既成市街地で、新規の供給は少なく、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。