地域要因

繁華性に劣る旧来からの商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿線の商業地域であり、近くに工場等も存するなど繁華性は低い。背後に住宅地も広がるが、周辺に商業施設も整備されており、特段の発展的要因は見当たらない。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。収益性を重視する市場参加者も想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格は比準価格に比べてやや説得力に劣る。本件では、より説得力の高い比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準幹線道路沿いに店舗兼共同住宅、住宅のほか福祉施設等も見られる商業地域。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響により需要は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域に位置し、周辺では収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境の良好な瑞穂区は、都心へのアクセスに優れ、底堅い住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、大きな変動要因も見当たらないことから、当面は現状を維持するものと予想される。

価格決定の理由

対象地は戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。良好な住宅地としての需要が強く、賃貸市場は、総じて未成熟なため収益価格は低位に求められた。当該地域は住宅地として居住環境を重視した自用利用での土地取得が中心であるため、実証性の高い取引価格を標準とし収益価格も参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に目立った変動要因はないが、中心商業地の地価上昇を受けて地価はやや上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

国道19号沿いに営業所・事務所・マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、特に目立った変動要因はないことから、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区内の幹線道路沿いの商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は賃貸マンション等の収益物件もみられるが賃貸市場の熟成の程度は低く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域は自用の営業所や事務所が中心であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業エリアに近い住居も混在する路線商業地域であり、商業系用途よりも住居系の需要が順調であり、上昇基調にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に比較的近い幹線道路沿いの店舗併用住宅、営業所が多い商業地域であり、変動要因がないため暫くは現況利用を維持していくものと予測される

価格決定の理由

幹線道路沿いで、交通利便性が良好である商業地域であるが、周辺に工業系地域があり商業集積はなく、通過エリアとなっているため、商業系の収益物件は少ない。従来からの規模が大きくない画地が多いエリアで、取引は自用目的が中心となっている。従って、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準として、商業地であるため収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災リスクはあるものの利便性の良好な住宅地域であり、新規の供給も少ないことから需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

住宅地域としてはやや選好性の劣る地域であるが、最寄駅への接近性に優れ、需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅を中心とする、鉄道駅至近の熟成度の高い住宅地域であり、今後も現状を維持しながら、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、地下鉄駅の徒歩圏の住宅地で需要も堅調であったことから、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅やアパート等がみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は地下鉄名港線沿線で類似性のある取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの幹線道路沿いの商業地域。地域要因について特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。収益性を重視する市場参加者も想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格は比準価格に比べてやや説得力に劣る。本件では、より説得力の高い比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熱田台地に位置し利便性、居住環境の良好な既成市街地で、新規の供給は少なく、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

震災リスクはあるものの利便性、居住環境の良好な住宅地域であり、新規供給も少ないため需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連にも留意の上比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の住宅、小工場等が混在する地域で、地価水準は低位の為、安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

南区西部の既成混在住宅地域であり、資産保有等を目的とするアパート等の収益物件は散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。従って、居住の快適性を重視し、自用を目的とする住宅地域であるので、市場の実勢を反映する比準価格と規準価格との均衡を計り、住宅市場の動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名古屋市の商業の中心を構成する幹線道路に面するが、当該地域は繁華性が低く特段の変動要因は見られず、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、自社ビルや分譲マンション、賃貸の共同住宅としての利用が多い地域で住居系の賃料水準は、土地及び建物の一体価額に比べ低位にあり、収益価格は比準価格に比し低く試算された。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引が多い地域であることから現実的説得力が高い。したがって、比準価格を重視して、収益価格を関連付け、単価と総額との関連にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地区で工場跡地再開発「みなとアクルス」が順次進捗中である。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクへの懸念等もあるが、恵まれた交通利便性を背景に底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。