地域要因

千音寺小学校区に存する街区整備された住宅地域である。区西部の住宅地の中で街路配置が比較的良好な地域である。

地域要因の将来予測

人口の高齢化が進行する中で住宅の小規模化と空き家の増加を伴いつつも、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、低層住宅地として現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の規範性が高い。また、比準価格は、複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、対象標準地において経済合理性に見合った収益用建物を想定できないため、収益還元法は適用できなかった。本件では、代表標準地との検討及び単価と総額との関連性を踏まえ、比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄駅から徒歩圏の住宅地で建売住宅も増加し、上昇した。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であることから、今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は中村区南部の住宅地で規範性ある烏森町、並木内の取引事例を採用して求めたものでその説得力も高い。標準地は画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要・供給ともほぼ安定しており、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を中心とした熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を多数収集した。当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己居住目的の取引相場を参考に、利便性快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や住環境を反映して、実需を中心に上昇傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層の一般住宅等を中心にアパート、倉庫等も見られる既成の住宅地域である。都心に近く利便性は比較的良好であるため、当面現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、中川区北東部に位置し、アパート等の収益物件は見られるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

未だ農地が介在しているが、最寄駅接近性に優れた都心の住宅地。地域の常磐学区の世帯数微増、人口微減なるも、住宅地の熟成度は向上しつつある。

地域要因の将来予測

従来、市場は閉鎖的で安定し、土地所有者の代替わりによる農転宅地供給もそれほど多くない。所が、名古屋駅前との地理的人文的接近性から、市場選好性が増加しつつある。これによる需要過多は当分続くと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域の自用目的の取引事例を多数収集した。一方、規範性の高い適格性のある賃貸事例は少ない。八田駅への接近性から低層の共同住宅も所在するが、遊休地の有効利用目的という特殊な投資行動の結果がほとんど。標準地の最有効使用は、低層住宅地。その画地条件を前提に、経済的合理性の観点から、収益価格を求めなかった。従って、試算価格である比準価格に、代表標準地価格からの秤量的検討を総合的に考量して、上記の如く決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要・供給ともほぼ安定しており、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を中心とした熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 自己居住目的の取引が主で、類似地域にて多数の信頼性のある取引事例を収集した。標準地は戸建住宅のほか賃貸アパートも混在するが、賃貸アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。売買市場では比準価格を重視して取引されることに加え、対象標準地ではアパート建築の想定が困難であるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、最寄鉄道駅から徒歩圏内にある住宅地域の地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主体とする既成住宅地域である。特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、アパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄駅近くの商業地域であり、同区内では商業核として需要は堅調である。地価は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は地下鉄駅に近い商業地域である。自用または賃貸不動産経営目的の取引が主で、類似地域にて多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。当該地域の賃貸物件の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではなく、売買市場では比準価格を重視して取引される。このため比準価格を標準とし収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

あおなみ線開通後、荒子駅周辺にマンション、店舗等が進出したが、一巡後に、小休止の状況。しかし、手厚い流動性政策の結果、変化の兆しが具現。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域で、自用目的の信頼性のある多数の取引事例を収集した。一方、規範性が高く適格性のある賃貸事例は比較的少ない。近隣地域には賃貸物件も所在するが、地主の土地有効利用目的のものが多い。この評価の基礎となる資料の量及び質を総合的に比較検討した結果、相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地からの秤量的検討を踏まえ、近隣地域の特性を考慮しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要は底堅く、地価は横這いから微増傾向である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅まで徒歩圏内であり、需要は堅調で空地に住宅が建設されるなど住宅地域として熟成・推移していくものと予測される。

価格決定の理由

本件標準地の所在する地域は、居住の快適性や通勤等の利便性を重視して価格形成される住宅地域で、自用の住宅地の取得を目的とする取引が中心である。また、画地条件等から本件標準地に共同住宅を建築する想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って、地域の特性を反映する比準価格を中心に、不動産業者へのヒアリング内容等も参考に、更に周辺地価公示価格とのバランスにも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は特に見られないが、良好な住環境を反映して、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、周辺類似地域等を中心とした信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は事業収支の観点等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更には市場における需給動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

店舗やマンション等が建ち並ぶ、概ね熟成した商業地域で、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

八熊通沿いにあり、高畑駅からもさほど遠くないため、将来的にも現在の商業性を維持し、利用状況に大きな変化はないものと予測される。地価水準は景気回復の恩恵により、概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、中川区内の商業地の取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格である。近隣地域内では自用の店舗等が中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低いことから、収益価格はやや低位に試算された。よって相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、中川区の商業地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅と倉庫・工場の混在地域であり、住宅地へ転用が進みつつある。需給は停滞し気味であり、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小工場等の混在地域であるが、次第に住宅地域に移行すると予測する。

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を多数収集した。当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己居住目的の取引相場を参考に、利便性快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。