地域要因

市街地の幹線街路沿いの地域は用途の多様性や背後住宅地の需要回復で底堅い市場であるが、事務所需要は低調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主な地域であり、賃料収入を目的とした投資市場は成熟度が低いため収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は近隣及び周辺類似地域の取引事例から検討し、各査定価格はやや開いたが取引の実情も勘案して調整し信頼性のある価格が得られたと判断する。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが通常の地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域で区画整理事業が行われていて、地域熟成が進行し、店舗も増加していて生活利便性が向上している。

地域要因の将来予測

古い住宅団地であり、今後もほぼ現状で推移すると予測する。周辺地域の区画整理事業等により地域熟成が進行、周辺街区での店舗も増加し生活利便性は向上している。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅地が標準的使用の住宅団地内にあり、用途地域も第1種低層住居専用地域であることから収益物件の想定が非現実的なので収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあることから自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は長期的な下落により値頃感や底値感が出ていることから、今後も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。当該地域に格別の変動要因はないので今後も住宅地域として推移していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、自己住宅を建築するための取引が主である。標準地が存する地域一帯は快適性等の住環境を重視する地域であり収益性を指向する地域ではないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性が良く堅調な不動産需要が見込めることから、地価は今後も安定傾向が続くと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、取引の中心は自己住宅の建築を目的としたものである。このためアパート用地に対する需要はあまりないので収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はない。在来集落で、新興の住宅団地に比し、需要は弱く、土地価格の低位安定傾向が続いている。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅が混在する県道沿いの在来集落であり、目立った変化は予測されない。地価は県道沿いであるので、用途の多様性もあり、安定基調と予測される。

価格決定の理由

近隣地域は県道沿いに農家、一般住宅等が混在する在来集落で、アパート等の収益物件は見られない。自己所有目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。従って、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地北東部の既成住宅地域で、周辺地域の価格水準の低い新設住宅団地等の影響を受けて、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

古くに造成された戸建住宅地域であるが、最近周辺地域では低価格な中小規模の新規分譲地が散見され、これ等の分譲地と比較すると、街区の老朽化等が見られ、地価は今後もやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が多い一般住宅地域で、比較的規模も小さく、間口も狭いことから、アパート建築の想定が困難であるので、収益価格は試算しない。生活の快適性、利便性を重視する戸建住宅地域であり、自己使用目的での取引が主流であることから、比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、更に、対前年変動率の推移や市場の動向、単価と総額との関連等にも十分留意、検討の結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周囲に農村集落が広がる郊外の住宅団地であるが、県道富山立山公園線沿線にスーパーセンター等があり利便性は高い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外住宅地で、目立った変化は予測されない。地価は下落により低位安定している。

価格決定の理由

近隣地域は郊外在来集落の間に位置する住宅団地で、アパート等の収益物件は見られない。自己所有目的の取引が支配的で賃貸市場は未成熟であるので、収益価格は試算しなかった。従って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「まちなか居住推進事業」政策やこれまでの地価の下落による値頃感等より、市街地東部の宅地需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

富山市中心部に近い熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持して推移すると予測する。生活利便性の高い市街地は、相対的割安感から需給が安定しており、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標準地は画地規模が小さいこと等より、収益用の賃貸建物の想定が非現実的なので、収益価格を試算しなかった。標準地は快適性を重視する住宅地域にあるので、自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 居住者の高齢化が進んでいる。マンション、アパートには、市中心部に近い利便性から若年層世帯が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

 稲荷町駅に近く、大型SC及び稲荷公園があり利便性の高い既成住宅地域。高齢化、核家族化により空家、空地が散見されるが、近年世帯数、人口数とも増加しつつあり、地価水準は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 戸建を中心にアパート、社宅等も混在する住宅地域で、近くに大型sc、公園等があり、住環境は良好である。同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、賃料水準は価格水準に比べ低く、経済合理性の観点から収益価格を求めることはできなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を中心に鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿い路線商業地域として、特に地域要因の大幅な変動は見込まれず、地価水準は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

県道沿い路線商業地域であるが、近年の景気動向を反映して、今後暫くは概ね現状維持のまま地価水準が安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

路線商業地域であるがテナント需要が少なく、自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。従って、代表標準地の公示価格との均衡に留意し、比準価格を重視すると共に、収益価格を参酌に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地需要に加えて、中古住宅需要も相応にあり、地価の値頃感、底値感があることから、近隣地域周辺一帯は概ね地価が安定的である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が中心の成熟した既成住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。また、値頃感から、市街地の住宅需要が相応に見られ、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一校区または隣の校区の信頼性のある取引事例から試算しており、信頼性が高い。一方、収益価格は、駐車場スペース確保のため、ボリュームのある想定建物が困難であり、土地価格に見合う収益性を得られないことから、低位なものとなった。近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が大半である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比±0．0％，−0．9％（針原地区−2．2％，−2．7％）

地域要因の将来予測

郊外の市街化調整区域内の古くからの住宅地域で今後もほぼ現状で推移すると予測。調整区域内の既存住宅地につき需要は限定されるが、地域は熟成し地価は低価格で推移しており、今後も横バイ傾向で推移すると予測。

価格決定の理由

北部郊外の調区内の住宅地域に所在する。採用した事例は何れも周辺類似地域内のもので地域の実勢を反映している。当該地域は調整区域内であるため、民間の賃貸住宅がほとんど無く賃貸市場が未成熟である上、自己使用以外の建物の建築が法的に制限されることから、収益価格は適用できないと判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の信頼性ある取引事例により求められた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南部郊外住宅地は学校や大型店周辺では底堅い需要があるが、利便性が劣る地域では供給過剰感があり、地価はやや弱含みの傾向が見られる。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか事業所も見られる農地の残る郊外住宅地域であり、徐々に住宅等が増加し熟成度を高めていく地域と予測するが、利便性が劣る郊外地域であるため需要は弱く、地価は概ね横ばいに推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく収益用の賃貸建物の想定が非現実的であり、且つ貸家の賃貸市場も成立していないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の広域的な範囲に存する取引事例を採用して地縁性も考慮して検討し求めており、規範性は高いと判断する。快適性を重視する住宅地域にあって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。