地域要因

藤沢駅に近い利便性良好な住宅地域として熟成しており、格別の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、ターミナル駅としての性格をもつ藤沢駅から徒歩圏内にあって、湘南ブランドイメージを有する熟成した住宅地域である。特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料する。

価格決定の理由

エンドユーザーによる自用目的の取引が中心であるが、交通接近条件や行政的条件を反映し、アパート等の収益物件も散見される地域である。しかし、地価に見合う賃料水準が形成されておらず、その収受が困難なことにより、収益価格はやや低位に試算されたものと考える。本件では、利便性・快適性に基づく自用目的の需要が多い地域特性を鑑み、比準価格を重視して収益価格を十分比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺において大規模な宅地開発等は無く、地域要因に影響を及ぼすような変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも現環境に変化はないものと予測する。地価は横ばい傾向にあったが、利便性が劣ることから今後弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ高台の住宅地域である。交通利便性に劣り、建築協定による公法規制も厳しいため、アパート等は見受けられず、転勤等の事情による戸建住宅の一括賃貸は認められるものの、自用目的の土地取引が支配的である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅への接近性は良好であるが、繁華性に乏しい商業環境にある地域で、需要の底堅さは見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は駅への接近性は劣ってはいないが、事務所・事業所用途の土地利用が標準的な地域で、藤沢駅勢圏の商業地としては繁華性にやや乏しく、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は藤沢市を中心に駅周辺の接近性同程度の商業地域の代替性の高い取引事例から試算され、市場の実勢を反映した実証的な価格と言える。以上からより説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

「藤沢駅周辺地区再整備構想・基本計画」が策定され、藤沢駅周辺地区において、老朽化しつつある街の再活性化が推進されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比較的規模のまとまった画地においては、賃貸ビル又は賃貸マンションとしての収益性も期待できるが、近隣地域は画地規模が概ね小規模であり、道路幅員による容積率の制限もあり、中低層の自用の店舗が大部分を占める。利回りを中心とした完全な収益性に基づく市場としての成熟度は弱い。よって、市場の取引の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年指定基準地価格との検討をも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層の小売店舗等が連担する駅至近の近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動要因は無く、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、小田急江ノ島線本鵠沼駅に近い低層の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域要因に特段の変化の兆しは認められないため、当面は現状のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

対象標準地は、小田急江ノ島線本鵠沼駅至近の日用品等の販売を主体とする近隣商業地域に存する。主たる需要者は店舗兼住宅の自用目的の取得者であり、市場性を反映した実証的な価格を重視して土地取引を行う。近隣地域は低層建物が多く土地の効率的な利用が図られていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

江ノ島電鉄沿線の住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏内であるが、利便性がやや劣るため、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は藤沢市南西部の戸建住宅を中心とする住宅地域で、特に価格形成に影響を及ぼす変動要因はないので、当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件においては、対象標準地が最寄り駅から徒歩圏にあり、利便性は概ね良好であるので、投資採算性の検討も行ったが、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心であるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域のためであり需要は比較的堅調である。地価も安定して推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅からは徒歩圏の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、大きな変動要因も見受けられず、同様の環境を暫くは維持するものと思料される。地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は藤沢本町駅から徒歩圏の住宅地域でありアパート等の収益物件も見られるものの、需要の中心となっているのは、あくまでも居住の快適性等が重視される自用目的の取引としての戸建住宅であるため、賃貸市場は成熟しておらずこのため収益価格は低位となった。従って、本件では市場性を反映する取引事例を採用して試算した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本鵠沼駅の徒歩圏にある熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に特別な変動はみられない。

地域要因の将来予測

本鵠沼地区の熟成した住宅地域で、今後も閑静な住環境が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が多い中、本件では対象不動産と同じ本鵠沼地区内の取引事例等を複数採用し、説得力ある比準価格が得られた。収益価格は、対象不動産が収益性が殆ど考慮されない戸建住宅地域に存し、価格水準に見合った賃料収受を想定することが困難であること等から、やや低位に得られた。本件では市場実態を最も反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

私鉄駅徒歩圏の鵠沼地区の住宅地であるが、東海地震への懸念から需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

近隣地域は旧来からの既成住宅地で、特段の変化は予測されない。地価動向は一時回復傾向にあったが、やや弱含み傾向を示している。

価格決定の理由

本鵠沼地区の類似地域での取引事例より比準価格を得た。近隣地域は戸建住宅地域であることから、戸建住宅等の賃貸事例より収益価格を求めたが比準価格と比し大きく低位に求められた。これは、標準地のような戸建住宅地においては賃貸需要を想定せず居住の快適性・利便性が重視されて価格が形成される傾向によるものと思料される。よって、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

藤沢駅南口駅前の商業地であり、ファンドによる取得も散見され、地価は小幅な上昇傾向にある。大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

藤沢駅南口駅前の中心的商業地域であり、今後も現環境を維持するものと考えられる。賃貸市場がやや低迷しているが、東京方面の地価上昇の余波から地価は小幅ながら上昇傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内を広域的に収集した取引事例に基づき試算された。収益価格は、賃貸ビルが多く、同一需給圏内及び首都圏の投資家も検討し得る立地であるが、賃貸需要がやや低迷しており、土地価格に見合った収益が得られない実情を反映して、比準価格に比しやや低位に求められた。以上、市場性、収益性を反映した比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地の細分化傾向が顕著でありミニ開発は比較的多いものの、地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地開発等は無く、変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

地価は下落傾向にあるが、旧来から名声の高い戸建住宅地域であることから、中長期的には地価は安定的に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、「鵠沼」を代表する閑静な戸建住宅地域であり、アパートは散見される程度である。収益性より居住の快適性が重視される地域であり、取引の中心は自用目的で、住宅用途の賃貸市場の熟成は劣ると思慮する。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、共通地点としての前年指定基準地価格との検討をも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅やアパート等のほかに空地も見られるが、細分化された土地取引が比較的多く見られるようになってきている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅のほかに細分化された画地も徐々に見られるようになっている。総額的にも比較的購入しやすいエリアであることから、この傾向は続いていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほかにアパート等の収益物件も見られるが、これは遊休資産の有効活用によるものが多く、新たに土地を購入して計画するような投資目的の取引は僅少であり、収益価格は低位に試算されたものと思料する。実際の土地取引の多くは自用目的がほとんどであり、この実際の取引をもとに試算した比準価格の信頼性は高い。したがって、説得力の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域としての住環境はほぼ標準的である。地価はここ1、2年は横ばい傾向が続いている。

地域要因の将来予測

既成の低層戸建住宅地域として熟成しており大きな変動要因も見受けられず、同様の環境を暫くは維持するものと思料される。地価は横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は藤沢駅を最寄駅とする住宅地域でありアパート等の収益物件も見られるものの、需要の中心となっているのは、あくまでも居住の快適性等が重視される自用目的の取引としての戸建住宅であるため、賃貸市場は成熟しておらずこのため収益価格は低位となった。従って、本件では市場性を反映する取引事例を採用して試算した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沿道サービス業種用地として熟成している幹線道路沿いの路線商業地域であるが、特段の地価変動要因は認められず、地価は概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域であり、今後も現況同様に推移するものと予測する。地域要因を著しく変容させる特段の要因もないことから、今後も現状を維持しつつ、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

沿道サービス業種が連担する路線商業地域であり、土地効率利用度の低い低層建物が多く、収益価格は低位に試算された。取引の中心は、収益性に着目してなされているケースが少なく、自用目的での取引が多くを占める。比準価格は広域的に収集した規範性ある取引事例に基づき試算された。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

私鉄駅周辺の近隣商業地域としての位置付けであり、今後ともに大きく変化する兆しはない。

地域要因の将来予測

近隣地域は私鉄駅に近い近隣商業地域で今後とも現状を維持して行くものと判断される。地域住民の底堅い最寄品需要もあることから、地価は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

藤沢市内私鉄沿線における近隣商業地を中心とする類似地域での取引事例より比準価格を得た。一方、近隣地域は画地規模が概ね小規模な地元事業者による自用の低層店舗ビルが大部分をしめる。したがって、利回りによる収益性に基づく市場としての成熟度は低い傾向にある。よって、市場の取引の実態を反映する比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、昨年公示価格との検討も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。