地域要因

駅接近条件の良い住宅地域であるが、地域要因に特に変動はない。地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

駅接近性の良好な戸建住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。地価水準はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さいため共同住宅の想定は難しく、戸建住宅の賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的の取引がほとんどであるので、同様の目的の取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較検討、現下の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅、日常利便施設等への接近性が良好な住宅地域であり、地価はやや大幅な上昇傾向を示す。

地域要因の将来予測

最寄り駅等が徒歩圏内に位置し、日常利便性が高い地域であることから、将来は、短期及び中長期的に現状を維持すると見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い3事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年指定基準地等価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からは徒歩圏内の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価はやや下落傾向。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくは僅かな下落又は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、泉佐野市内の代表標準地から検討した規準価格と均衡を得ている比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の規模等から共同住宅を想定することが非現実的であることや近隣地域は自己使用が中心の戸建住宅地域で、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

最寄り駅より徒歩圏内でかつ相対的に選好される住宅地であることから、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅ほか農地も見られる住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、標準地は公法上の規制、画地条件等から共同住宅の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、不動産の市場動向を勘案しつつ、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域である。居住環境は概ね良好であるものの、最寄駅から接近性に劣ることもあり、取引需要は依然低迷している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅等の建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に重要な変動要因は見受けられず、当面現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は弱含みでやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ地域であり、戸建住宅の賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。主な需要者層は自らの居住目的の個人等が中心で、代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、市場の取引の実態、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅、工場等の混在地域であり、地域要因に特に変動はない。地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅と中小工場の混在する地域であるが、市街化調整区域で特に変動要因はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準はしばらく下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の一般住宅と中小工場等が混在する地域であり、賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較検討、現下の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、住宅等が混在する駅前の商業地域である。商業地域の商況は低調にあるが、住宅用途の転換の動きもあり、地価はほぼ横ばいの状態にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、店舗、住宅等が混在する駅前の商業地域で、泉南市等の類似地域にて規範性の高い商業地等の取引事例を収集し得た。なお、賃貸市場の成熟の程度は低く、収益性の観点からの価格形成は乏しいと言える。従って、需要者層の意思決定に際しては、代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。特急停車駅が利用可能な立地属性にあって、堅調な需要が認められることから、地価水準は緩やかな上昇推移を示している。

価格決定の理由

本件では両試算価格に開差が認められる。比準価格は類似の住宅地域に存する事例より適正に補修正を行って求められた実証的な試算価格と位置付けられる。収益価格は共同住宅の建築、賃貸を想定して得た理論的価格であるが、収益性を中心とした価格形成には至っていない対象標準地の特性を反映し、低位に求められた。以上より、本件では比準価格を中心に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

当地域は旧来から住宅が中心で店舗等も見られる混在地域である。最近の地価は概ね横這いで推移していると思料する。

地域要因の将来予測

府道沿いの旧来からの住宅地域であり、特に変動要因は認められないことから、現状のまま推移してゆくものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、南海樽井駅から徒歩圏内にある住宅に作業所・店舗等も見られる地域である。取引は自用目的の土地建物等が一般的な地域である。周辺に賃貸物件も見られるも、標準地の土地の規模・形状等から現実的な賃貸用建物の想定が困難であると判断し、収益価格を試算を断念した。本件においては、取引事例比較法により市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内であるが、丘陵部の住宅地域でやや需要が弱含み。地価は引き続き下落傾向を継続している。

地域要因の将来予測

閑静な丘陵部の中規模戸建住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は中規模の低層戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が大半を占めており賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、不動産市場の動向を勘案しつつ、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場を鑑みると取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと見られる。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧集落地域で地域要因に特に変動はないが、需要が弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とする旧集落地域であり、今後とも概ね現状のまま推移するものと予測する。住宅需要は乏しく、地価水準はしばらく下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ旧集落地域であり、賃貸住宅は皆無で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。以上から、類似性のある取引事例を資料とした比準価格を標準とし、周辺標準地価格との均衡に留意しつつ、現下の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の大規模住宅団地であり、特に変動は認められない。地価はやや下落状態が続いている。

地域要因の将来予測

大規模戸建住宅団地として熟成しており、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。地価水準はしばらくやや下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

1低専の戸建住宅地域であり、共同住宅の想定は現実的ではなく、また戸建住宅の賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的で個人が取得した取引事例による比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較検討、現下の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性及び住環境等が比較的良好かつ選好される住宅地であり、需要は堅調で地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は共同住宅等が散見されるが、標準地は公法上の規制、画地条件等から共同住宅の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域においては、低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めているため戸建の賃貸市場がないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧集落的な住宅地域で地域要因に特段の変動は無い。地縁性が強く、従来から需要は弱いが、景気回復により地価は、概ね横ばい程度で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、アパート等の共同住宅も見られるが、相続対策も兼ねた地主の賃貸経営が大半である。土地価格に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算されたと思料される。本件においては、収益性よりも住環境を重視する住宅地域であるため収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえたうえ、実際の取引価格を基礎として信頼性の高い比準価格を標準として、更に単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を与える変動は見られない。地価は、若干下落しているものの下落幅は小さい。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変更はなく、今後も現状のまま推移すると推察。

価格決定の理由

近隣地域は低層の戸建住宅のほか空地も見られる住宅地域で、標準的使用も戸建住宅地であり、周辺にアパート等はなく、また、地積、行政的条件からも合理的な賃貸アパート等の想定が困難である。また、取引事例については対象不動産との類似性が見られる多数の信頼性の高い事例を収集しえた。以上により、収益価格の算定を断念し、実証的な価格である比準価格を採用し、単価と総額の関連にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、特に変動は認められない。地価はやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に倉庫等が混在する住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。地価水準はしばらくやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域内にあり、収益物件はほとんど見られず、戸建住宅の賃貸市場は未成熟なため、収益価格は試算しなかった。よって、豊富な取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較検討、現下の不動産市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域である。居住環境は概ね良好であるものの、最寄駅から接近性が劣ることもあり、地価はほぼ横ばいの状態にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅の建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に重要な変動要因は見受けられず、当面現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ地域であり、戸建住宅の賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。主な需要者層は自らの居住目的の個人等が中心で、代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、市場の取引の実態、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。