地域要因

繁華性がやや劣る幹線道路沿いの商業地であるが、名駅地区を中心とした地価上昇の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名古屋駅西側の幹線道路沿いの事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格と言える。投資用物件を取得する法人、個人の需要者が想定され、収益性が重視される傾向にあるものの、建築費が上昇しているため、収益価格はやや低位となった。近隣地域では、自用の事務所等も見られ、投資目的ばかりでなく実需も見込まれるため、比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、最寄鉄道駅から徒歩圏内にある住宅地域の地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主体とする既成住宅地域である。特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、アパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要・供給ともほぼ安定しており、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を中心とした熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 自己居住目的の取引が主で、類似地域にて多数の信頼性のある取引事例を収集した。標準地は戸建住宅のほか賃貸アパートも混在するが、賃貸アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。売買市場では比準価格を重視して取引されることに加え、対象標準地ではアパート建築の想定が困難であるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした新興住宅地域であり、未利用地も多く供給は活発であるが、最寄駅からは距離があることから、販売速度は緩やかである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中村区南西部に存する事例を中心に採用の上、適正に試算した実証的な価格である。収益価格は、標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実であるため、その適用を断念した。本件においては、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び代表標準地との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性が高い都心寄りの住宅地域で、安定した需要があり、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とする既成住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、中村区の住宅地で類似性のある取引事例を採用し試算したもので、その精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定が非現実的なことから、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅と倉庫・工場の混在地域であり、住宅地へ転用が進みつつある。需給は停滞し気味であり、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小工場等の混在地域であるが、次第に住宅地域に移行すると予測する。

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を多数収集した。当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己居住目的の取引相場を参考に、利便性快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の混在住宅地域で特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が混在する既成の住宅地域であり、特に変動要因も見当たらず、今後とも同様の地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や住環境を反映して、実需を中心に上昇傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層の一般住宅等を中心にアパート、倉庫等も見られる既成の住宅地域である。都心に近く利便性は比較的良好であるため、当面現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、中川区北東部に位置し、アパート等の収益物件は見られるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名古屋駅周辺の近隣商業地域。名古屋駅の選好性の高まりから徒歩圏の地域の需要は一層強まっており、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は都心に近い利便性の良好な地域であり、収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高止まりにより採算面で不安定である。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高い。説得力や信頼性から比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅から徒歩圏の住宅地で建売住宅も増加し、上昇した。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であることから、今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は中村区南部の住宅地で規範性ある烏森町、並木内の取引事例を採用して求めたものでその説得力も高い。標準地は画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

千音寺小学校区に存する街区整備された住宅地域である。区西部の住宅地の中で街路配置が比較的良好な地域である。

地域要因の将来予測

人口の高齢化が進行する中で住宅の小規模化と空き家の増加を伴いつつも、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、低層住宅地として現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の規範性が高い。また、比準価格は、複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、対象標準地において経済合理性に見合った収益用建物を想定できないため、収益還元法は適用できなかった。本件では、代表標準地との検討及び単価と総額との関連性を踏まえ、比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標準地の画地条件等の制約から経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから求められなかった。したがって現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通接近条件がやや劣る住宅地域であるが、需要は底堅く推移し、地価は緩やかに上昇した。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから当面は現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は中村区西部の住宅地で類似性を有する取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要・供給ともほぼ安定しており、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を中心とした熟成した住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を多数収集した。当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己居住目的の取引相場を参考に、利便性快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅西エリアの地価上昇が、当該地域にも波及してきており、当該地域の地価も上昇している。

地域要因の将来予測

商業地域であるが、住宅地域的な要素も強い地域である。名古屋駅にも近く、利便性が高いため、今後も徐々に賃貸マンション等が増えていくと予測する。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件の需要も出てきている。但し、収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重も依然として大きい。また地価変動が大きくなっているため、相対的に収益価格が低位になっているとも言える。したがって、実際の市場を反映している比準価格を中心として、収益価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの近隣商業地域で、衰退傾向にあるが、住宅地価格として見た場合の地価に見合っていることから、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の併用店舗、一般住宅等が中心で、商業繁華性の衰退で住宅地域に移行しつつある地域である。そのため近隣商業地とはいえ特に収益性を反映して地価が形成されているとは言い難くむしろ賃貸住宅としての採算からのアプローチが必要であるがこの面からの投資採算は相当低位に試算される。したがって価格の調整は実際の取引に基づいた比準価格を中心にして、収益価格を考量しまた類似の標準地の規準価格との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

名古屋駅西口に至近の商業地域である。飲食店舗の集積による人通りの増加、リニア中央新幹線の着工もあり、地価は上昇基調が継続中。

地域要因の将来予測

名古屋駅西口至近の商業地域で人通りも多く、リニア中央新幹線の着工もあり、将来的には商業集積機能が高まるものと予測する。

価格決定の理由

需要者の多くが投資法人等であるため、収益価格は投資判断をするうえで重視される価格といえる。また、比準価格は中村区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。以上より、収益価格と比準価格を関連付け、かつ単価と総額との関連、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。