地域要因

地域要因の変動はないが、市内の住宅地地価との牽連関係により近隣地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

空地や農地の介在する発展途上の住宅地域であり、周辺ではミニ開発が多い。今後住宅地域として熟成していくものと予測する。市内では住宅地需要が旺盛なため、地価はしばらく上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

試算された比準価格は成約事例を基礎とした実証的な価格である。比準の過程に誤りはなく得られた試算価格の規範性は高い。収益価格は最有効使用となる収益複合不動産を想定し土地の収益性を基礎とした価格であるが、想定項目が多く精度はやや劣る。また、近隣地域は不動産の価格形成において収益性はあまり重視されない。上記を鑑みて、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域周辺は市街化調整区域に囲れた住宅団地として価格形成された特徴がある。岡崎市に近接するものの、特に大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内では、特に居住用の土地取引が中心である。比準価格は市場実態が反映され、需要者の持つ代替性、選好性の及ぶ範囲に留意し試算された。一方収益価格に関しては、対象地は画地規模及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いため断念した。従って、比準価格については、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も説得力があると判断され、比準価格を採用することとし、市場の特性を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大きな地域要因の変化はないが、国道1号沿いなどに近接し、輸送の利便性の高い地域では、相対的に需要が増加しつつある。

地域要因の将来予測

中小工場、一般住宅等の混在する工業地域であり、特別の変動要因は認められず、当面は現状と同様に推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の通り、比準価格を得た。なお、規模が大きく賃貸を想定することは現実的ではなく、収益資料の収集も困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、比準価格を以て妥当と判断し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

特別の地域要因の変動はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

鑑定評価方式を適用した結果、比準価格のみの試算価格となった。当該標準地は間口が狭く、画地規模も小さいため共同住宅の想定が困難であり、その結果、収益還元法の適用ができなかった。求められた比準価格は市場性を反映した実証的価格である。採用事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。従って本件では比準価格を採用し、他の公示価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動はないが、市内の住宅地地価との牽連関係により近隣地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

基盤整備等が完了した良好な居住環境を持つ住宅地域である。今後とも現状と同様の住環境を維持するものと予測する。市内では住宅地需要が旺盛なため、地価はしばらく上昇基調にあると予測される。

価格決定の理由

本件では収益性のある賃貸建物を想定し得なかったため、収益価格は試算できなかった。よって、取引事例比較法のみを適用の上、上記の通り比準価格を試算した。比準価格は実際の不動産市場において成約した事例を基礎とした実証的な価格である。比準の各過程に誤りは無く、得られた試算価格の規範性は高い。本件では比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

街区整然とした住宅地域であり、特別の変化もなく需要は引き続き堅調である。

地域要因の将来予測

街区整然とした住宅地域であり、空地も見られることから、今後徐々に低層住宅地として熟成が進むものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模の観点から、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格の試算ができなかった。他方、取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、当地域では自用目的の取引が中心であり、住宅地としての利便性、快適性が重視されて取引が決定される。従って、信頼性のある実証的な比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動はないが、市内の商業地地価との牽連関係により近隣地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

当市の路線商業地域は安定していて店舗の新規出店や撤退は少ない。周辺にて特段の計画は無く今後も現状の商業環境を維持するものと予測する。地価はしばらく微増から横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は成約事例に基づく実証的な価格である。比準過程に誤りはなく価格の規範性は高い。収益価格は収益性を基礎とした理論的な価格であり、商業地において一定の規範性を有する。不動産の需要目的は自用が主であり、比準価格の説得力は高い。一方で、営業用としての側面もあり、収益価格も一定の説得力を有する。本件では比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意したうえで上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地区画整理事業が完了し、区画整然とした居住環境の良好な住宅地域で需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏の区画整理済の一般住宅の多い住宅地域で居住環境に優れているため、需要は増加しており、今後さらに熟成し、やや発展的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、実証的で説得力に富む価格である。取引は自用目的が大半である。対象地は画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であったため、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、自用目的での取引が主であり、市場性を反映し信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来の開発がなされた混在住宅地域で、中心部に比較的近く利便性等が良いことから需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は新規に賃貸住宅経営を想定した価格であるが、当該地域は最寄駅からやや距離があり、賃貸需要が乏しく賃貸市場が未成熟なため収益価格を求められなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心で、住宅地としての快適性・利便性を指標とした取引がなされていると判断される。従って、比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新安城駅北方の駅前商業地域であり、背後の区画整理地区の熟成により、商業性はやや増している。

地域要因の将来予測

周辺で土地区画整理事業が完了し、背後の商圏人口が増加しつつある。今後も住宅地域の熟成に伴い人口増加傾向が続くものと考えられるが、旧来からの商業地域であり、概ね安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は名鉄名古屋本線新安城駅近くの駅前商業地域である。賃貸物件も見られるが、旧来からの所有者によるものが殆どで、資産保全的側面が強い。また、良好な接近性を反映して、規模がまとまればマンション適地としての需要も旺盛である。当該地域の取引の中心は、自己の業務用が中心であるので、同一需給圏内の類似地域の取引事例より求めた比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としてほぼ熟成した地域であり、特段の地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域であり、地域に特段の変化も見受けられないことから、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅が散見されるものの、住宅地としての利便性や快適性を重視する自用目的の取引が主体の住宅地域であり、又、画地規模の制約から経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い取引事例との比較により求められた、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心とし空地等も見られる住宅地域で、周辺には建売等も見られるものの、特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とし空地等も見られる住宅地域であり、周辺では建売等も見られる。特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の通り、比準価格を得た。なお、画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域に変化を促す特段の要因は認められない。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅と小規模開発された住宅とが混在している状況にある。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は自用目的の取引が主体の住宅地域であり、収益物件は共同住宅が見られる程度である。又、画地規模の制約から効率的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前広場に接面する商業地域で、商業施設の収益性は停滞気味で新規参入者は少ない。利便性に恵まれ、住宅地としての利用が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

築古の中低層の店舗・事務所ビルが多い駅前商業地域であるが、事務所需要はあまりなく、建替えに際しては、2階以上が住宅用途中心になるものと予測される。

価格決定の理由

安城市では、店舗や事業所等の跡地の取引後は、過半が住宅敷地として利用されている。商業施設の敷地としての取引の他に、利便性に恵まれた住宅地としての価格水準も高水準にある。収益還元法は、賃料水準が低く、空室状況等から低位に試算された。現在は自用目的の住宅等の建築を行うための取引が中心となっており、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との価格検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。