地域要因

最寄駅から徒歩圏内の人気が高い住宅地域で、需要は堅調なため、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一部に空地も見られる住宅地域であるが、熟成した住宅地で今後も概ね現状維持程度で推移するものと予測する。住宅地としての人気が高く、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格は周辺にアパート等も散見される地域であるが、地価に見合った賃料水準が期待できない上に、対象地の規模も小さいことから低位に試算され、信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年、周辺に2ヶ所の大型の商業施設ができたことから国府宮駅周辺の相対的地位が低下しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求めた理論的な価格であり、重視すべき価格であるが土地価格に見合う賃料を収受できないことから低く求められた。近隣地域では土地取引は自用目的が多く、賃貸ビル建設目的で更地を購入するケースは少ない。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅、未利用地等が見られる住宅地域であり、最寄駅から徒歩圏内にあるため需要は堅調であり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅等を中心とする住宅地域であり、農地等も徐々に宅地化が進行し、良質な住宅地域を形成していくものと思われる。

価格決定の理由

取引事例については稲沢市に存する住宅地の事例を中心に収集したが、相対的に類似する事例を採用することができたため、比準価格は精度があり客観性を有している。一方、画地規模、周辺状況等から見て賃貸経営には不向きであるため収益還元法は適用できなかった。以上より、本件では比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。   

地域要因

成熟した住宅地域であり、人気があることから今後も継続して高い需要が見込める。

地域要因の将来予測

特段の変動要因が存しないことから、当面の間、現状を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地規模が小さく共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層店舗等が見られる路線商業地域であり、市中心部に近く建物の連たん性も認められることから、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は低層の店舗、事業所のほか住宅も見られる路線商業地域であり、ここしばらくは現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

店舗等が見られる商業地としての取引が主であり、類似する事例を収集することができたため、比準価格は精度があり客観性を有している。一方、賃貸市場の熟成度はあるものの元本と果実の相関関係が希薄であり、収益価格は低めに試算された。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性の高い路線商業地域で、地域要因に変化は認められず、需要は安定的であり、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ熟成度の高い路線商業地域であり、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の路線商業地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格はやや低位に試算されたが、郊外型店舗の賃料は個別性が強く、業種・規模・駐車場台数等により大きく異なり、適正な水準を把握し難く、また想定要素も多いためやや信頼性に欠ける。よって相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で新しい住宅も多く、需要は堅調なため、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、地積過小及び戸建住宅中心の地域であること等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないものの、居住環境が比較的良好な地域であり、地価は安定している。

地域要因の将来予測

鉄道駅からやや遠い中規模一般住宅が中心の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、将来的にも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域には戸建住宅のほか共同住宅も見られるものの、鉄道駅からやや遠く、賃料水準が低位なため、収益価格も著しく低位となった。他方、比準価格は国府宮駅の西側に位置する戸建用地の事例を採用して試算したものであり、採用事例はいずれも規範性が高いことから、求められた比準価格も実証的で、説得力が高い価格である。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の区画整理地は、相対的稀少性から人気が高い。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であることから、土地利用は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、アパート等の想定は困難であり、収益還元法は適用しなかった。対象標準地は自用目的での取引が中心である戸建住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定されることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

稲沢駅前の商業地域で、繁華性は依然高くはないものの、店舗等の進出もみられる。

地域要因の将来予測

店舗等の進出もみられることから、繁華性が回復する兆しも見られる。価格は上昇傾向にあるものの、商業需要より住宅需要が下支えとなっている面が強く、その傾向は今後も継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求めた理論的な価格であり、近隣地域のような住商混在地においては土地価格に見合う賃料を収受できないことから低く求められた。近隣地域では自用目的の取引が多く、賃貸目的で土地を購入するケースは少ない。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い新興住宅地域であり、広域的な人気はあるものの、地価は高値安定傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整理済みの新築の家が建ち並ぶ新興住宅地域で住宅地域として今後熟成が進むものと予測する。地価は横ばいから緩やかな上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地規模が小さく共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅団地である。特に価格形成に影響を与える変動要因はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした熟成した住宅地域である。今後も利用状況に変動は無く、暫くは現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏であるが、市街化調整区域内に位置するため、需要は低く地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、当面現状のままで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は市街化調整区域内であり、賃貸用建物の建築が現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。当該地域は農家住宅を中心とする住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格決定される。従って、本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鉄道駅の徒歩圏内に位置するが、周辺に店舗が少なく、居住環境も劣ることから、需要は低迷している。

地域要因の将来予測

一般住宅が中心の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅が中心の郊外の住宅地域であり、需要者は居住の快適性、利便性、不動産の市場性に着目して取引を行う。比準価格は森上駅の徒歩圏内に位置する事例を中心に採用し、規範性が高い事例を重視して試算したものであり、不動産の市場性に着目した実証的で、説得力が高い価格である。よって、比準価格を採用し、さらに単価と総額との関連も勘案のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの住商混在の地域である。地縁的選考性の強い地域で、外部からの参入者は少ない。需要者は限定的であり地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅等も混在する住宅地域である。地価形成に影響を与える格別な変動要因は見当たらず、今後も現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、旧来からの一般住宅のほかに事業所、小規模店舗等も見られる混在地域である。自己使用目的での取引が大半である。標準地は、画地規模等の観点から、経済合理性に見合う建物の想定が困難であり、収益還元法は適用できなかった。収益性より居住の快適性等が重視される地域であり、市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、当該地域の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業施設への接近性が良好な熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模の一般住宅が多い住宅地域であり、最寄駅からは徒歩圏外にあるが商業施設への接近性に優ることから、今後も住宅地域としての熟成度を高めつつ、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、自己使用目的の取引が中心であり、収益不動産の取引や新規の賃貸物件の供給は少なく、収益性を反映して価格形成されるに至っていないことから収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の代替可能な住宅地の取引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的である。よって本件では、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地区画整理事業の行われた一般住宅を中心とする地域で，地域的に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域で，地域的特性は当分現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

市内通勤者を対象とするアパート等も見受けられるが，戸建住宅が大半の地域で，収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は，画地規模が小さく，賃貸住宅を想定することは現実的でないため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価格をそのまま採用することとし，更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当市中心部に比較的近く名古屋都心へのアクセスも良好で、地価は堅調である。

地域要因の将来予測

住宅地として安定的に推移しており、最寄駅から徒歩圏内で、地価は今後も比較的堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域には賃貸用共同住宅が散見されるが、相続対策目的等が多く、収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益価格は相対的な規範性に乏しいことから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との比較検討を行ない、鑑定評価額を上記の通り決定した。