地域要因

駅近接の商業地であり、一定の需要がみられ、比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域における取引事例より試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回りについて、地域性や個別性を反映して求められたもので、客観的説得力を有するものである。しかしながら当該地域の市場特性を考慮すると、収益性のみではなく市場取引価格を反映した意思決定がなされる傾向にある。よって比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

準幹線道路のほか、名鉄「栄生」駅周辺商業の影響も受ける地域である。自用目的のほか、賃貸供給がやや過剰気味であり賃貸市場の程度はやや低位の傾向である。他方、取引事例は、場所的同一性等が認められる周辺商業地域の事例を採用して求めたもので市場の実態を反映し説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

熟成した既成市街地で、新規の供給は少ない。利便性、居住環境が良好であり需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした旧来からの住宅地域である。世代交代等で住宅供給が増えつつある。将来の動向としては大きな価格形成要因の変動は見られないため、当分現況のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は共同住宅がみられるものの、一般住宅を中心とする地域で、主たる取引目的は自己居住である。収益価格は、投資採算の見合う共同住宅等を想定することは困難であるため採用を断念した。収益性よりも居住の快適性・市場性を志向する地域であるため、取引の実態を反映した比準価格を採用し、再度単価と総額との関連を検証し、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

大きな変動はないものの、再開発が進む名駅に近くその影響で地価は上昇している。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近接する幹線道路沿いの商業地域で名古屋駅に近くその間接的な影響を受け地価は上昇しているが特に目立った発展要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は幹線道路沿いの商業地に存する取引事例を中心に採用して求めたものであり、説得性、信頼性が高い。収益価格は、対象不動産の規模から効率的な賃貸経営が困難であること及び地域的に賃貸オフィス・賃貸マンションの賃貸条件が低迷していること等により低位に求められた。よって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋駅周辺の再開発、並びに全国的な優良エリアの投資対象物件に対する需要増の影響により、地価の上昇傾向は過熱気味である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する名駅周辺の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、名駅周辺のオフィス賃貸市場は総じて回復基調にあり、名駅へのアクセスが優れる当該エリアの収益価格も上昇傾向にある。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗併用住宅、事務所等が混在する商業地域として商況性に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

駐車の便が悪い旧来からの商業地域であり、繁華性の低下は懸念材料として払拭されない。一方、地下鉄駅徒歩約10分の立地条件にあり住宅地域としての熟成度の高まりが期待される。

価格決定の理由

当該地域は、自己使用又は賃貸物件による収益性を目的とした土地取引が混在する商業地域であるが、後者の収益性に着目して試算した収益価格は、店舗、事務所等商業用途ではなく相対的に賃料水準の低い住宅用途の賃貸市場が中心であること等から低位に求められた。よって本件は、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格もその特性を参酌し、更には代表標準地との均衡並びに当該地域の需給動向等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域の複合商業施設計画による将来の発展性及び名古屋駅への接近性等を要因として地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

住宅、作業所等が混在する住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、居住環境はやや劣るものの、名古屋駅周辺の交通利便性の優れたエリアとして地価は強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないので適用しない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路の配置がやや劣る混在度のやや高い住宅地域であるが、市中心部に近く生活利便性も比較的良好であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

生活利便性が優る住宅地域として徐々に住宅用途への純化が進んでいくものと予測される。地価はしばらくは堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業利用としてはそれほど成熟していない地域であるが、名古屋駅への接近性、用途の多様性等を要因として地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

名古屋駅周辺に位置する幹線道路背後の商業地であり、繁華性は劣るものの、名古屋駅周辺の発展性の影響を受け地価は強含みで推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する名駅周辺の幹線道路背後の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、名駅周辺エリアにおいては当該地域の投資収益性は劣り、収益物件の競争力は相対的に弱い。よって昨今の建築費の上昇と相まって収益価格は低位に求められた。本件では、自用及び賃貸等、取得目的が多岐にわたることを勘案し、比準価格に収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近接するJPタワー名古屋の竣工により、エリアの様相は大きく変わり、商業部分のオープンも間近に控え、更なる発展期待感は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅地区に存する背後事例を採用の上査定しており、実証的な価格である。収益価格は、店舗兼事務所といった実態に即した建物を想定し、市況を反映した賃貸事例を採用するなど、相応の規範性が認められる。また、近隣地域は収益ビルの立地も多く、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うものと思料される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄駅から徒歩圏の住宅地域で、需要も堅調で、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、駐車場等がみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は中村日赤駅や本陣駅周辺の類似性のある取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの近隣商業地域で、衰退傾向にあるが、住宅地価格として見た場合の地価に見合っていることから、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の併用店舗、一般住宅等が中心で、商業繁華性の衰退で住宅地域に移行しつつある地域である。そのため近隣商業地とはいえ特に収益性を反映して地価が形成されているとは言い難くむしろ賃貸住宅としての採算からのアプローチが必要であるがこの面からの投資採算は相当低位に試算される。したがって価格の調整は実際の取引に基づいた比準価格を中心にして、収益価格を考量しまた類似の標準地の規準価格との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

二ツ杁駅近くの古いスーパーマーケットがコンビニエンスストアに建て替えられ利便性が向上した。

地域要因の将来予測

名古屋市都心部への交通接近性が良好な住宅地域であり、今後も住宅地域としての熟成度を高めつつ、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模の一般住宅を主体とする住宅地域であり賃貸市場が未成熟なこと、対象標準地の画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、本件では、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

昔からの住宅地等を背後地等とする旧道沿いの商業地である。全般的な景気の影響や名駅への接近性等により、地価は上昇の傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は既成商業地域に存する比較的面積が小規模の商業地である。収益性が重視される地域ではあるが、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、主に一般住宅を中心とする住宅地域で、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。また、間口や画地規模等の制約から経済合理性に合う賃貸が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。