地域要因

対象地域に影響を与える開発計画は見られない。周辺では業務系の用途から共同住宅へと建て替えられる傾向は依然として続いている。

地域要因の将来予測

店舗、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、直近では特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られないが、住居系用途への移行は続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い混在住宅地域にあり、投資需要だけでなく自己使用の事業用地としての取引も期待できる地域に存在する。収益価格は投資採算性を反映しているため重視されるべきであるが、実際に市場で取引された事例に基づく比準価格のほうが実証的であると考えられる。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

緩やかに店舗が減少し、共同住宅が増加している以外は、特段の変動要因はない。店舗の代替用途である住宅の需要が地価に対する影響を強めている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、要因格差の小さい近隣商業地域の取引を採用した結果、規範性に富む価格が実証された。一方で収益価格は、標準地に想定した最有効使用の賃貸用建物が基準容積率を十分に消化できないことなどから、低位に試算された。本件では、地縁者や地元企業による自己使用目的の取引が多く、必ずしも容積率を活用した収益性のみで取引されない現状を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性はやや劣るが、車両の交通量は多く、駅に近い幹線道路沿いの地域であり、店舗、事務所の他、マンション需要も見受けられる。

地域要因の将来予測

駅近くの国道沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は、やや繁華性に劣るが駅からは近くマンション等も散見されるものの、幹線道路沿いのため、事務所、店舗も混在する。比準価格は、幹線・準幹線道路沿いに存する規範性の高い複数の事例も採用して求めており、市場性を反映した説得力のある価格である。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化要因はないが、小規模住宅物件への旺盛な需要等を反映して、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

小規模な画地を中心とする低層住宅地域として熟成しており、今後とも、駅に近い利便性に優れた住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

自用物件、収益物件が混在する戸建住宅地域で、小規模な戸建住宅物件等が取引の中心であるが、小規模な共同住宅の取引も見受けられる。本件では、対象地域が交通利便性や居住環境等を主に価格形成がなされる地域であり、周辺地域の類似取引事例を基にした比準価格の信頼性が高いと判断されることから、市場性を反映した比準価格を重視、収益性を反映した収益価格を勘案して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅やアパート、中小工場等が混在する地域で、規模によるが、戸建住宅の手頃感から、地価は緩やかに上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした街並みに戸建住宅及び小規模の事業所等が混在する住宅地域であるが、今後は徐々に事業所等から住宅へと移行していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸収入から得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は小規模の戸建住宅やアパートの混在した地域である。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域では目立った変化はないが、2km圏内にある品川駅及びその周辺の開発が動き出しており、将来の利便性向上への期待が醸成されつつある。

地域要因の将来予測

拠点性の高まる品川駅とのアクセスに優れることから利便性の向上が望めるものの、旧来からの小住宅密集地で大きな開発用地の供給が殆どないことに加え、再開発等の計画もないことから現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は南品川及び北品川地内の小規模住宅が密集する地域の取引から求めており、中心的な需要者が重視する利便性、都心への接近性、予算等の取引動機を反映した実証的な価格となった。一方で、良好な都心への接近性を背景にアパート等の需要が高く、収益用不動産への投資が地価形成に強い影響を与えているため、収益価格も重要である。以上により、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。鉄道駅を中心に中・高層ビルが建ち並ぶほか、周辺地を含み再開発事業の動きも有り、地価は強含みにある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

事業用物件が殆どを占める駅に近い商業地域で、物件の収益性等に着目した取引が多く、市場性と収益性とも重視される地域である。本件では、比準価格は類似する商業地域の事例がやや少なかったこと、収益価格は想定条件を含むが適切に想定されていること等から、収益価格の信頼性がやや高いと判断される。よって、収益性を反映した収益価格をやや重視し、市場性を反映した比準価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

共同住宅を中心に中高層化が進展。品川駅まで歩く人も多く、住宅需要は堅調。品川駅との最短ルートにある京急線踏切の解消構想が報道されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一商店街の取引こそ把握できなかったが、区内の類似する近隣商業地域の取引の採用により実証的に標準地規模の価格が把握できた。一方で収益価格は、収益用不動産の増加に伴い地価への影響力が強まっているが、標準地が収益性に優れた建物の建設にはやや小さいことから低めに試算された。本件では、標準地規模では自用の取引も多いことを踏まえて比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近年、高層マンションが増加し、品川駅周辺の再開発や駅の整備等による需要の拡大を反映して、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

高層共同住宅等を中心とする地域で有り、規模の纏まった画地は同種の建物への建て替えが進行してゆくと予測される。

価格決定の理由

事業用収益マンション等が多い地域で、事業収支に着目した取引も多い地域である。本件では、比準価格は中規模物件の事例を採用して求めた価格で有るが、適切な事例がやや少なく信頼性がやや劣ると思料され、収益価格は適切に想定され現状における需要に即応した価格と判断される。よって、収益性に着目した収益価格を重視、市場取引に基づく比準価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、利便性も高く、マンション等の立地にも適した地域で価格も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅、事業所、作業所等が混在する地域であるが、都心部へのアクセス良好で、住宅地としての熟成が進む地域であると判断した。

価格決定の理由

近隣地域の需要者は自用目的が中心であり、取引市場の動向が重視される傾向が強い地域であるが、基準容積率及び規模的にマンション、アパート等の収益物件としての利用も考えられる。したがって、比準価格を中心としつつ、収益価格も比較考量して、区内の平均的な住宅地としての総額的妥当性、及び代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を以上の通り決定した。

地域要因

臨海部幹線道路沿いに倉庫、高層マンション等が混在する地域。事業系用途の撤退によって高度利用が進展しマンション需要により地価は堅調に推移。

地域要因の将来予測

臨海部海岸通り沿いに倉庫、事業所、高層マンション等が混在する地域であるが事業系用途の撤退によって高度利用が進むものと思われる。地価はマンション需要を背景に比較的堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

臨海部の海岸通り沿いに高層のマンション、事務所など画地規模の大きい利用が多くみられる商業地域である。周辺には倉庫など工業系用途も残るものの駅に近い利便性やマンション開発などから底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を等しく尊重し、両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

細街路沿いに低層住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

細街路沿いに中低層一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で今後もこの住環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はなく、地価は横這い乃至微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は細街路沿いに中低層一般住宅、アパートが建ち並ぶ普通住宅地域である。収益性よりも自己利用目的の一般住宅が需要の中心であることから収益価格は低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅のほか事務所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅のほか事務所等も混在する地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しく、やや弱含み要因を抱えつつも接近性から地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、低中層マンションが多くみられるなかに事務所、店舗等も混在する地域である。地元企業中心の事務所需要は減退しており、駅至近の利便性によるマンション利用は用途混在の周辺環境から賃料水準は頭打ちの状態にあり、収益価格はやや低めに試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格に重きをおき、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象地域に影響を与える開発計画は見られない。地価は上昇傾向にあるが、夏以降はやや膠着状態となった。分譲の画地規模は小さくなる傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い戸建住宅を主体とする住宅地域にあり、土地の取引については自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心である。戸建住宅地の価格形成においては、主に市場性が反映されるものであるが、投資採算性を反映した収益価格も充分に考慮されるべきものである。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。