地域要因

山田駅に近く利便性が良好な住宅地域で、一定の住宅需要がみられる。地価は概ね横ばいから若干の上昇傾向である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には地主等による賃貸物件も多く見られるが、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域である。現在は収益目的の新規土地取引は少なく、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域で、地価に対する収益価格の影響は少ない。したがって、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅へ徒歩圏内の住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はないが、地価は概ね横ばいで推移していると思われる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が中心である。賃貸用不動産の需要は弱く、収益想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。従って、収益性よりも居住の快適性が重視されて価格形成されていると判断されるため、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの地域内にあるが、特に変動要因はなく、一般的要因の悪化傾向もあって、地価はやや弱含みで推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は北野街道沿いにあり、一部に自用の店舗併用住宅や事業所・共同住宅も見受けられる。交通利便性がやや劣ることから収益物件として採算を確保するに至らず、収益価格は低く試算された。本件評価においては、幹線道路沿いの取引事例を中心に範囲を広げて収集し、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性が比較的良好で、熟成された住環境を有しており、住宅需要があるため、地価は横這い傾向と窺える。

地域要因の将来予測

小規模な一般住宅の建ち並ぶ区画整然とし熟成した住宅地域である。閑静な住宅地域で、現状のまま推移していくものと予測される。地価は回復の傾向が窺える。

価格決定の理由

比準価格は、標準地と同様の小比企町内と隣接地域における取引事例を収集・採用して求められたもので実態を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸需要が乏しく採算に見合う収益性が見られないことから、適用が困難と判断した低位に求められた。以上から客観性が高い取引事例を採用し、市場を反映した比準価格を標準とし、当該代表標準地の過去半年間の変動率も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅まで概ね徒歩圏内の既成住宅地域で、一定の住宅需要がみられる。地価は横ばいから微増傾向である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には地主等によるアパ−ト等の賃貸物件も若干見られるが、地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域である。また、現在は収益目的の新規土地取引は極めて少ない地域であるので、収益還元法は適用しなかった。自用の戸建住宅の取引が中心の地域のため、規範性の高い事例から適正に試算した市場性を反映する比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域であるが、地域性の変化はなく、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は僅かながら上昇傾向で推移しているものと認められる。

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比し低位に求められたが、その理由は路線商業地域としての熟成度の低さにより、店舗としての需要が少ないことがその理由と判断した。比準価格は主に幹線道路を中心とした市内の路線商業地の取引事例より比準して求められたもので、実証的な価格である。よって、本件評価にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

めじろ台駅に近く利便性、住環境が良好な住宅地域のため安定した需要がみられる。地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

熟成した住宅団地で特に大きな変動要因はみられず、今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

地区計画により共同住宅の建築に制限があり、周辺では賃貸物件はほとんど見られない。地域性から土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域で、現在は収益目的の新規土地取引は極めて少ないため、収益還元法は適用しなかった。自用目的の戸建住宅の取引が中心となっている地域で、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を標準として、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

八王子駅から概ね徒歩圏内に位置しており、利便性も比較的良好であるが、住環境はやや劣っている。地価は引続き横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心とする旧来の住宅地域であり、格別の変動要因等は認められず、今後も暫くの間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

 収益物件としては、周辺にはアパート、賃貸マンション等も見受けられるが収益性はあまり認められず、また合理的な建物建築想定がやや困難であり、取引にあたっては自用目的がその中心となっているため、賃貸を想定した収益還元法は不適用とした。従って、比準価格を標準として、代表標準地規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

既成市街地であり、需給関係は堅実であるが、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域で、成熟していることから、当分の間現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅やアパート等も混在する住宅地域である。自用目的の取引が殆どであるため、収益価格は低位に試算されたものと思われる。上野町・小門町等の対象標準地と類似する環境の地区を中心に試算した比準価格は、地域要因格差が比較的小さく実証的で説得力のある価格が求められた。よって、本件評価においては比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線沿いの路線商業地域で、取引が少なく地価は横這いの様相が窺える。特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

両試算価格には開差が生じた。取引市場の実態を反映した比準価格においては、市内全域における幹線沿いの商住混在地域から多数収集し求めたもので規範性が高い。一方、収益価格は路線商業店舗の収益性が弱く事業採算性に見合う賃料水準にないため、低位に求められた。以上から、実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境の良好な、めじろ台駅徒歩圏内の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域として成熟しており、現状のまま推移すると予測する。高齢化の進行、画地規模が大きく分割ができず総額が張るため、地価は横ばい乃至弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

主たる需要者は居住目的の個人であり、現実の取引事例から導出した比準価格が市場の特性に対して適合している。本件においては、多数の信頼性のある取引事例が得られた。また、戸建住宅地域であり、賃貸事業を想定することは合理的ではないため、収益還元法は不適用としている。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、一般的要因の影響もあり、片倉駅徒歩圏にあり、地価は、ほぼ横這い傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

主たる需要者は収益性よりも快適性を重視する居住目的の個人であることから、現実の取引事例から導出した比準価格が、実際の市場の特性に適合している。収益価格は、賃貸市場が狭小で未成熟であり、その採用を見送った。従って、信頼性のある取引事例から得られた比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、更に最近の不動産市況、需給動向をも加味して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成市街地であり、居住環境が良好な住宅地域である。地価は緩やかな上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の熟成した既成の住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、交通接近条件に優れ、居住環境が良好な住宅地域であるため、戸建住宅のほかに共同住宅も存するものの、取引の実態においては、収益性を重視した土地取引はほとんど見受けられない。従って、取引の実態を反映し実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便の古い分譲住宅地で周辺住宅地に比べ住宅環境は幾分良好と思えるが、郊外で生活利便性に幾分劣ることで未だ宅地需要は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は裏高尾町小仏関所跡地付近の駒木野住宅団地内で戸建住宅が殆どである。快適性を重視する自用目的での取引が支配的で周辺に共同住宅は少なく土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。従って取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格をもって決定し共同住宅からの収益価格は非採用とした。その際、代表標準地との検討を経て比準価格の妥当性を検証した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、一般的要因等を踏まえ、西八王子駅の地価は、希少性等より横這い乃至はやや強含みの傾向も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、西八王子駅付近の小規模店舗等を中心とした既成の普通商業地域である。比準価格は、西八王子駅の商業地及び同駅近くの住居系の事例を踏まえて求めている。収益価格は、確実性のある需要を考慮し店舗併用住宅を想定し試算したが低位の価格が求められた。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、需要者の属性を考慮した投資採算性を反映した収益価格は比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西八王子駅から徒歩圏で利便性も良く、区画も整然として、潜在的な需要は比較的高く、地価はやや上昇基調。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、格別の変動要因もなく、当分は現状を維持の見込み。東方約700mに消防署が建設されたが騒音等の影響は当地域にはほとんどない。駅に近い平坦地域であり区画も良く、地価は強含み。

価格決定の理由

賃貸物件は従来からの土地所有者が土地の有効利用・節税等を考慮しているもので、土地を含んだ投資採算性を考慮していないケースも多く、収益性より居住快適性を反映して価格形成されている住宅地域であるため、収益価格は低く試算されたものと思慮する。本件では収益価格は参考にとどめ、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用した。前年価格、周辺公示地等の均衡に考慮した結果妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。