地域要因

環境良好な住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動等はない。土地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅等の建ち並ぶ環境良好な住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらないため、ここしばらくは、現状維持で推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象地に対する需要は自己利用目的が中心で、居住環境が重視される。周辺に賃貸用の共同住宅等も混在するが、容積率等から土地の経済価値に即応した賃料を得難く、収益性はあまり高くない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した多数の取引事例を収集し、規範性の高い事例から試算されており、信頼性が高い。よって、取引実態に即応した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

渋谷区を代表する準優良住宅地の一つである。平成26年10月に土地利用調整条例が施行され、敷地面積の最低限度が導入された。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅、共同住宅等が混在する閑静な住宅地域であり、今後とも現状に近い状態で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は信頼性を有する複数の事例を採用したもので、最近の市場実態を反映した実証的な試算価格が求められた。本件では、準優良住宅地としての地域の特性から、収益性よりも居住の快適性、生活利便性を重視して取引が行われる傾向がみられ、収益価格は低位に試算された。以上、各試算価格における規範性の程度に留意のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

明大前駅近くの駅前商業地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も商業地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は明大前駅前の商店街で、中層の店舗ビルや店舗兼共同住宅等の建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域。地域内で格別の変動要因は認められないため、当分は現状維持のままで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格が収益価格より高く試算されたので市場及び近隣地域について分析をすると、対象標準地は明大前駅近く、飲食店舗等が並ぶ比較的繁華性の高い商店街にある。このため当該市場への参加者は自己利用目的での取引のほか、投資運用目的の需要も認められ、収益性も判断材料の一つとして価格形成されていると考えられる。このため比準価格と収益価格を比較考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

標準地の存する地域は，方南通り沿いの商業地域として地価に影響を及ぼすような大きな変化は特に認められない。地価は全体的に上昇基調にある。

地域要因の将来予測

地域は，方南通り沿いの路線商業地域として，将来的にも概ね現状を維持していくものと思われる。地域における地価水準は，中野区内の商業地域全般における上昇基調を反映して，当該地域においても上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は，方南通り沿いの中小規模の店舗，事務所等が見られる路線商業地域である。賃貸用店舗・事業所も少なくないが，取引は自用目的もある。また，幹線通り沿いの路線商業立地であるが，商業繁華性は高くなく，取引市場の実勢が重要な価格指標となっている。したがって，取引事例比較法による比準価格をやや重視し，収益還元法による収益価格を参酌して，さらに，代表標準地との検討を踏まえて，鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

代々木八幡駅勢圏の戸建住宅地域としての人気は根強い。地域要因に格別な変動は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅の外共同住宅等も建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後とも現状のまま推移していくと予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引市場の実態を実証的に分析把握して求めた価格で、収益価格は対象不動産が生み出すであろう純収益を基に求めた価格である。対象標準地は閑静な住宅地であり、一般に、需要者は収益性よりも居住の快適性、安全性及び資産性を考慮する。本件では近時の市場性を反映した比準価格を重視し、不動産の投資採算性を検証した収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意し、代表標準地からの検討等を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅、低層の共同住宅等が存する住宅地域である。需要は堅調で引続き地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか共同住宅等も存する居住環境が普通程度の住宅地域であり、特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

説得力に係る判断については、市場参加者は、戸建住宅用地としてのエンドユーザーであり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格を重視し、事業の収益性を反映した収益価格は比較考量として、鑑定評価額を決定する。

地域要因

地域の特性に影響を及ぼす要因は見受けられず、特に変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、マンションのほか作業所等が見られる住宅地域で、今後も現況のまま推移していくと予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引市場の実態を実証的に分析把握して求めた価格で、収益価格は対象不動産が生み出すであろう純収益を基に求めた価格である。対象標準地は閑静な住宅地であり、一般に、需要者は収益性よりも居住の快適性、安全性及び資産性を考慮する。本件では近時の市場性を反映した比準価格を重く見て、不動産の投資採算性を検証した収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意のうえ代表標準地からの検討等を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

京王井の頭線沿線で、住環境が中庸な住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は低層住宅地においては、土地の経済価値に見合った賃料収入が必ずしも得られないことから低位に求められた。需要者は自用目的の取引が中心であり、比準価格が説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な画地の取引が多い一方、中規模画地の取引も散見されるようになった。その他、特に地価の変動要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

地域は中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ低層住宅地域で、当面の間は現状を維持していくものと予測する。また、中規模以上の画地については土地の細分化が進行していくことが予想される。

価格決定の理由

標準地周辺は共同住宅も比較的見受けられる地域であるものの、共同住宅の供給過剰傾向も相俟って土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。需要者は自用の住宅取得目的の個人を中心に分譲を目的とする業者であることを勘案して、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅前利便性に優る地元居住者中心の近隣商業地で商圏は比較的限られているが需要は堅調で地価上昇傾向継続。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅前利便性に優る店舗、共同住宅等が混在する近隣商業地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からの利便性に優る小売店舗、マンション等が混在する駅前商業地としての近隣地域の特性及び収益目的の取引が中心であり都心部利便性等から近隣地域周辺では店舗兼共同住宅地としての需要が比較的高い状況等を総合的に考慮勘案して、取引の実証性を示す比準価格を標準とし、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

中野区南部の、都心へのアクセスに優れた住宅地域でる。地域要因の変動は特段認められないが、需要は安定的で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅のなかに、共同住宅等も散見される、成熟した低層住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと思われる。地価は上昇傾向にあると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の住宅地域から類似性の高い事例を収集して比較検討を行っており、市場性を反映した説得力の高い価格が求められた。これに対し、収益価格はやや低位に求められた。当該エリアは、アパート等も散見されるが、戸建住宅が多く、取引も自己使用目的が中心となっている。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野富士見町駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京メトロ丸ノ内線（分岐線）駅徒歩圏内の成熟した低層住宅地域である。当該地域に特段の変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移するが、地価水準は概ね上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が多い。周辺には共同住宅も散見されるが、地主の資産の有効活用を目的としたものが多く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、相対的に比準価格の説得力の方が収益価格のそれを上回るものと思料する。したがって、本件では説得力に富む比準価格を標準とし、収益価格をも参酌した上で、さらに代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR線からやや南側に位置する、中小戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、東中野駅から徒歩圏で生活利便性も高く、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅や共同住宅が多く存する利便性の高い住宅地であり、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は住環境と利便性の高さを反映し、やや上向きで推移すると予測される。

価格決定の理由

最寄駅の利便性が高い中小規模の戸建住宅を中心として共同住宅も見られる住宅地域であるが、需要の中心は自用戸建用地取得目的の個人であり、収益性よりも快適性・利便性が重視される傾向にある。したがって、市場性を反映し、信頼性、代替性の高い取引事例から得られた比準価格がより説得力を有する試算価格であると判断し、比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅舎の建替えは終了し、成熟した商業地でもあり、特段の変動要因は認められない。駅前立地で稀少性を有し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅前商業地域として成熟しており今後も現状を維持するものと予測する。地価水準としてはやや上昇傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

中野区及びその周辺区の商業地域から広範囲に取引事例を収集し適切な事例の選択を行った。求められた比準価格は、市場性を反映した説得力を有する試算価格である。一方、市場参加者の特性に適合した収益価格も、詳細に検討が加えられ、相応の説得力を有する試算価格である。以上の検討の結果、規範性のある事例を収集し得た実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

より都心部に近い渋谷・目黒区の高級住宅地の需要の高まりを受け当地域の地価は幾分上昇傾向にあると思料する。その他特に変動要因は見当たない。

地域要因の将来予測

地域は中規模以上の戸建住宅が多い閑静な低層住宅地域で、近隣周辺では低層の共同住宅、土地の細分化も見られるが、当面の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺では低層の共同住宅も散見されるが、高価格帯である当地域の土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。標準地は高級住宅地域に存し需要者は収益性よりも良好な居住性等に着目して自用の住宅取得を目的とする富裕層が中心であることから、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は比較考量に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昨年に引き続き、画地規模の小さい取引が目立つ一方、中規模画地の取引も散見される。その他、特に地価の変動要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

地域は最寄駅からの都心部利便性が比較的良好な戸建住宅が建ち並ぶ低層住宅地域で、近隣周辺では低層の共同住宅、土地の細分化も見られるが、当分の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は共同住宅も見られる地域であるものの、共同住宅の供給過剰傾向も相俟って土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。需要者の中心は比較的良好な利便性・住環境を求めて自用の住宅取得を目的とする個人であることを勘案して、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

規範性を有する取引事例より求められた比準価格は、市場の実態を反映した価格であり説得力を有する。収益価格は土地の収益性を反映した論理的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的の需要の多い地域であることから、比準価格よりもやや低位に求められた。よって、本件評価においては、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。