地域要因

中心市街地からの接近性に優れた地域であり、需要は安定している。全般的に回復傾向にある市況の影響を受けて、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄駅との接近性に優れる一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は主に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺にはアパート等が見られるものの、自己使用の取引が大部分である。主に利便性、快適性を重視する地域であるため、収益価格より比準価格の信頼性が高い。従って本評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に前年公示価格との検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅より徒歩圏域に存しており、住環境も整っている。。近隣地域内に目立った変化は認められない。地価は上昇傾向が続いていると把握される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

世帯で居住する目的で戸建住宅を購入することが多い地域である。その為、周辺土地の実際の取引価格を判断材料として価格が決定される傾向が強い。周辺には低層共同住宅も見られるが、地主が節税目的等で遊休土地を有効活用する為に建築している場合が多く、投資家等が新規に土地を取得して収益物件を建てるケースは少ないと言える。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年公示価格等からの検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

共同住宅が多く見られる住宅地域で、利便性が高く選好性の高い土地である。地域に特段の変化は認められない。地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

府中駅の徒歩圏にあって街路及び行政的条件、環境利便性共に優れている。需要者の選好性の高い地域であり、地価は上昇傾向が継続している。

価格決定の理由

近隣地域等には賃貸共同住宅も多く見られるが、地主が土地有効活用のために建設している場合が多く、収益物件として投資採算性を充足するまでには至っていない。従って、取引当事者が賃料の収益性に着目して新規に土地を購入することは考えにくく、周辺土地の実際の取引価格を判断材料として価格決定が行われることが多いと判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量に止め、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

低層住宅地域として標準的な環境を維持している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変動はなく、低層住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は居住の快適性を重視する低層住宅地域に存する。周辺にはアパートも見られるが、取引は自己使用目的が主であり、収益価格と地価との関連性は低い。よって比準価格を採用し収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の宅地化が進んでいるほか、稲城市全体なインフラ整備の進展と生活の利便性の向上により、稲城市の住宅地の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

周辺の農地等の宅地化が進み戸建住宅等がさらに増えてゆくことが予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅等が建ち並び農地も残る住宅地域でありアパート等の収益物件も見られるが、収益目的の不動産取引はほとんどなく、自己居住用の住宅取得を目的とする取引が中心である。したがって、実証的で市場性を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に特段の変化は見られないが、画地が整然とした地域で潜在的な需要の高い地域であり、景気回復基調から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性等も良好で区画整然とした住環境の比較的良好な住宅地域で、地域要因の特段の変化は見られず現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

交通利便性の良好な地域であることから、賃貸マンション等の収益物件も散見されるが、閑静な住宅地域として熟成しつつあり自己使用目的の住宅取引が中心で、土地価格と賃料水準が乖離しているため収益価格がやや低位に試算された。快適性を重視する画地整然とした住宅地域であることから、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるものの、自己使用目的での戸建住宅及び戸建住宅用地の取引が主であり、需要者は収益性よりも市場での取引価格の動向に留意して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

画地の規模がやや大きい地域であり、総額が張ることから需要は強くはないが、地価は、上値を探る踊り場的状況にあって安定的に推移している。

地域要因の将来予測

駅からやや距離のある住宅地域であるが、当地域に格別の影響を与える要因は特に見当たらず、概ね現状のまま推移していくものと判断される。

価格決定の理由

一般戸建住宅の取引が中心となる地域であり、周辺土地の実際の取引価格を判断材料として価格決定される傾向が強い。土地所有者によるアパート等の建築も散見されるが、土地を新規に購入して収益建物を建築するケースは少なく、収益性が地価に与える影響は小さい。このため、本件では、比準価格を標準として、収益価格を参考とするに留め、代表標準地価格との比較検討、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、若干の振れがあるが緩やかな上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の住宅地域として推移していくものと思われる。

価格決定の理由

居住目的の取引が主で、近隣地域周辺及び類似地域の中から多数の信頼性のある取引を収集し得た。周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。なかには収益を志向した売買も見られるが、基本的には居住を目的とした自用地としての取引が中心であるので、比準価格を標準として収益価格は参考に、代表標準地地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

府中駅の駅前商業地域にあり、再開発の影響も相俟って、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅前再開発によって客足の変化等が考えられる。

価格決定の理由

対象標準地は再開発区域からは外れているが、隣接する商業地域に当たる。小規模ビルが連坦する商業地域であり、賃料水準に大きな変化がないため、収益価格はやや低めに試算された。特にマンション需要旺盛な地域であることから、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、価格水準にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境良好な分譲住宅地域であって地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

大規模開発された区画整然とした環境良好な住宅地域であり、今後も現状どおり推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、大規模開発された分譲戸建住宅団地内にあって、賃貸用のアパート等を想定することは不適なため収益価格は求めなかった。本件で求められた比準価格は、多摩ニュータウン内の分譲住宅地域内の取引事例を中心に求めた価格であって、その信頼性は高い。そこで比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に特段の変化は見られないが、最寄駅へは徒歩圏で交通利便性のやや良好な地域であり、実需が見込まれ地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

街路条件・交通利便性が比較的良好な住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸アパート・マンション等の収益物件も散見されるが、最寄駅から徒歩圏の熟成した住宅地域として自己使用目的の住宅取引が中心で、土地価格と賃料水準が乖離しているため収益価格がやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に特段の変化は見られないが、最寄駅へは徒歩圏で交通利便性のやや良好な地域であり、実需が見込まれ地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

交通利便性が比較的良好で周辺に農地もある住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸アパート・マンション等の収益物件も散見されるが、最寄駅から徒歩圏の熟成した住宅地域として自己使用目的の住宅取引が中心で、土地価格と賃料水準が乖離しているため収益価格がやや低位に試算された。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を標準とし収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空地もみられミニ開発が漸次進行しているが、大規模開発計画など地域要因の変動要素は認められない。

地域要因の将来予測

南多摩駅徒歩圏内の既成住宅地域で、今後は次第に周辺未利用地の宅地化が進むものと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、周辺の類似地域から同種の信頼性のある取引事例が得られたため比準価格の説得力は高い。一方、第三者に対する賃貸目的の取引は少数で、周辺に存するアパート等の賃貸住宅は既存地主による遊休地の有効活用が多く、賃料水準は土地価格に見合う水準に達していないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるものの、自己使用目的での戸建住宅及び戸建住宅用地の取引が主であり、需要者は収益性よりも市場での取引価格の動向に留意して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。