地域要因

代表的企業の再編は一服するも、商業用不動産の需要は低迷しており価格水準は下落傾向。

地域要因の将来予測

主要企業の再編等の影響は一服するも外食・物販を中心に店舗の経営状況は厳しい。主要路線沿いを中心に一定の需要はあるものの賃貸条件等は低迷し、当面地価は下落傾向と想定される。

価格決定の理由

評価対象不動産は幹線道路に面した商業地域に位置する。しかしながら収益物件としての取引市場が未成熟な中、収益性を重視した賃貸物件の取引市場は停滞している。今回は類似地域の取引き事例を収集できたことから比準価格を中心に、収益性を反映した収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。また、代表標準地との均衡に留意した。

地域要因

太田市東部郊外の市街化調整区域内の農家集落地域であり、外部からの流入は少なく、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家集落地域として推移しており、今後も現状維持傾向にて推移すると予測される。地価は依然下落傾向にあるものの、下落幅は縮小傾向である。

価格決定の理由

対象地の存する近隣地域は、市街化調整区域内の住宅地域であるため、アパート等の賃貸需要は少なく、供給も限定的である。また、自用の取引が中心であり、収益性からの価格接近には馴染まないものと判断し、収益還元法は適用しない。快適性を重視する住宅地域であり、市場性からのアプローチである比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

末広町の人口・世帯数は、直近1年でともに減少している。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地で、周辺の区画整理事業の進展から価格は下落傾向から横ばいへと変化すると予測される。

価格決定の理由

小規模アパート等が混在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。同一需給圏内に存在する比較的取引時点の新しい取引事例から規範性ある比準価格が求められた。一方土地の価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえながら比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

太田の中心部、太田駅北口、南口の再開発計画が進んでおり、割高で成約する取引も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、銀行、飲食店舗等が立地する太田市の中心地の商業地域で、賃貸は比較的少なく、閉鎖店舗等の賃貸が見られるが、自用店舗が中心であり賃貸市場としての商業事業者向けの賃貸市場の熟成度はやや低い。したがって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別大きな要因の変化はなく、地価水準は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

 町中心部に近い一般住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価の下落傾向は下げ止まりつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

 対象地周辺には同町及び太田市内の勤労者向けを中心としたアパート等も点在しているが、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の取引が中心である。対象地は規模が小さく経済合理的な経営が困難のため収益価格を試算しない。 従って、近隣地域及び類似地域において収集した規範性のある取引事例からの比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商勢が既存の市街地商店街から郊外路線地域へ移行しているものの、当該地域はやや繁華性に劣り価格水準は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

幹線市道沿いの混在型路線商業地域で、然したる要因の変動も見受けられず、概ね現状の利用状況にて推移するものと予測する。繁華性に劣り、閉鎖店舗も見られる等、地価は緩やかながら下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

貸店舗、貸事務所も若干見受けられるが、地域の商況衰退等により空室率も高く、また規範性の高い賃貸事例を多数収集することがやや困難であること、住居系の用途等自用の取引が中心であり、収益性よりはむしろ市場性を重視した価格形成が顕著であることから、適切な取引事例より比準して求めた実証的な比準価格を標準として、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地としての需要は限定的である。

地域要因の将来予測

藪塚本町庁舎に近い商業地域であるが、同一路線には住宅も混在することから商業地として特段高い選好性は認められない。当面は現状維持傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗又は店舗併用住宅が多く、収益性を重視する商業地域ではあるものの、戸建住宅も混在する幹線市道沿いの地域である。商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低く、適正賃料が見出しにくい。よって、代表標準地との検討を踏まえ、多数の取引事例から求められた実証性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

高速ICや幹線道路に近い工業団地であるものの、価格水準は代替競争関係にある他の不動産に比べ高位にあるため、下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

自己事業目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方周辺に賃貸物件は見受けられず、賃貸需要が見込めないことから収益物件の建築想定は困難である。従って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商勢が既存の市街地商店街から郊外路線地域へ移行しているものの、当該地域はやや繁華性に劣り価格水準は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

貸店舗、貸事務所も若干見受けられるが、地域の商況衰退等により空室率も高く、また規範性の高い賃貸事例を多数収集することがやや困難であること、住居系の用途等自用の取引が中心であり、収益性よりはむしろ市場性を重視した価格形成が顕著であることから、適切な取引事例より比準して求めた実証的な比準価格を標準として、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内幹線道沿いの路線商業地域で、地価の相対的割安感並びに地元基幹産業絡みの需要回復感も伺われ需要動向はやや強含みの傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地元基幹産業の業績好調さも反映されるが、物件の市場滞留期間はまだ長期化を有し土地価格に見合う賃料水準が得られず収益価格はやや低位に試算された。従って、同一路線上の事例を含む類似性の強い事例等を収集し、取引時点にやや異なるが地域要因に類似性の強い事例及び規模等に類似性を有する事例等採用し規範性ある比準価格が求められたので、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

代表的企業の再編は一服するも、需要は低迷しており価格水準は横ばいもしくはやや下落傾向。

地域要因の将来予測

地域要因は現状を維持しつつも、取引は低迷し価格の横ばいもしくはやや下落傾向と予想される。

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地の住宅地域に存し、自己使用目的の居宅としての需要が中心である。共同住宅等の収益物件は地主による建物の収益性を求めた建築が主であって、土地の収益性を求める家主は少ない。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

発展傾向にある人気の路線商業地域であり、商業地としての繁華性が増している。

地域要因の将来予測

低層店舗等の進出が多く、今後も路線商業地域として発展していくものと予測する。地価は底値レベルにあり需要が増加傾向にあることから、今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

評価対象不動産の存する近隣地域は、自己使用目的の取引が多く商業用賃貸市場の成熟が低い地域であること等から、土地価格に見合う賃料徴収ができず、収益価格は低位に求められる傾向にある。よって本件においては、比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

官民一体となった中心商業地の活性化事業が行われており、店舗・事務所の空室率は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部の商業地でテナント空室率は改善傾向にあり、価格は横ばいから緩やかながら上昇傾向に変化すると予測される。

価格決定の理由

自己事業目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方土地の価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良い中心部周辺の住宅地域で、基幹産業の好調さに牽引され、需要は強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

市内中心部周辺の住宅地域で、今後も現況の特性が継続していくものと推測する。人口が増加傾向にあり基幹産業の業績も好調のため、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周囲にアパート等も見受けられるが、一定の規模を有している画地に限られる。標準地は画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しない。従って快適性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡を得ており妥当であると判断される。

地域要因

周辺の区画整理地の物件と競合するが、安定的な需要がみられる。

地域要因の将来予測

中心部に近い既成住宅地域であり、今後とも当分は現環境を維持したまま推移していくものと思われる。引き合いの増加から、地価は下げ止まり傾向にある。

価格決定の理由

付近にアパートは見られるものの、画地規模が比較的大きなものが中心である。標準地に関しては画地規模が小さく、共同住宅の想定は経済合理性にやや欠けるため、収益価格は、検証手段と位置付ける。快適性を重視する住宅地域であり、市場性からのアプローチである比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東本町の直近1年の人口・世帯数は、ともに増加している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の既存の住宅地で、安定した需要が見込めるため、地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方周辺には賃貸物件は散見されるものの、賃貸共同住宅を建築するためには画地規模が小さく建築想定は困難であるため、収益還元法は適用しなかった。従って比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高林寿町の人口・世帯数は、直近1年でともに微減している。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地で、周辺の区画整理事業の進展から価格は横ばいから上昇へと変化し、この傾向が今しばらくの間継続すると予測される。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方周辺には賃貸物件は散見されるものの、賃貸共同住宅を建築するためには画地規模が小さく建築想定は困難であるため、収益還元法は適用しなかった。従って比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部の住宅地域で、利便性等を考慮した土地需要は依然強含みにある。地価は底値水準にありやや上昇傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

市内中心部における利便性良好な住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は値頃感に基づく中心部回帰の影響は顕著で、需要の増加は依然継続するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく間口も狭いため、経済合理性や建物配置から見た市場性を有する床面積を確保した共同住宅の想定は困難で規範性に劣るため収益価格は試算しない。対象標準地が存する近隣地域は、居住の快適性等を重視する住宅地域で、周辺地域での小規模分譲地の成約状況は依然良好で市場滞留期間も短い。当該市場の特性を反映した規範性の高い比準価格が求められたので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。