地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特に大きな地域変動要因はない。当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと思われる。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、当地域は中規模一般住宅を主体とする住宅地域で自用目的の取引が多数を占め、需要者は収益性よりも市場動向に着目して取引を行うものと思料される。本件では類似の取引事例を採用して価格を導く比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、御堂筋線あびこ駅の徒歩圏内である等、利便性の高い地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動はなく、当面は現状のまま推移すると思料される。利便性に優れ、一定の需要が認められることから、価格水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺は賃貸・分譲マンションの他、戸建住宅も見られ、収益目的取引の他に自用の居住目的での取引もある。対象不動産は小規模の分譲マンション開発用地ではあるが、想定要素、想定開発計画の如何により価格が左右される開発法による価格に比べ、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格に高い規範性があると考える。よって比準価格を標準とし、開発法による価格を参酌して、代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

消費マインドの改善期待に不透明性が生じており、店舗等の賃料負担力の上昇は見込めないが、選別化等を背景に底値感を持つ需要者が増えつつある。

地域要因の将来予測

駅前商業地であり、近年、持続的な商況衰退傾向にあることは否めないが、供給が限定的である一方、地元事業者や開発業者等を含む底堅い実需が潜在していると見込まれ、地価は当面安定傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は店舗兼共同住宅を想定して求めたが、その建築コストが賃料を介して収益性に反映される部分には限界があること、並びに賃貸市場において需要者の支払可能賃料に総額的制約があり、資産価値に見合った賃料を徴収できないことなどから、低位に求められたと判断する。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、併せて周辺類似の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に近く、良好な住環境ではあるが、土地の細分化が進んでおり需給は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地であるが、中規模以上の敷地については細分化が進んでおり、総額が抑えられることから周辺の住宅需要は比較的良好であり、当面の地価水準も堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸マンション等収益物件も散見されるが、自用目的での取引が中心である。比準価格は同一需給圏内にある取引事例を採用しており、近時の市場性を反映させている。収益価格については、本件宅地が住環境を重視する地域であり、収益性という観点からすると低位に求められる結果となった。したがって、本件では、比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を頭書の通り決定した。

地域要因

北区住宅地の中では静態的に推移しているが、一般的要因の影響により、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域の地域要因に特段の変動は見受けられず、小規模戸建住宅地域として今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が大半を占める小規模住宅地域であり、収益物件は転勤等の一時的賃貸借が散見される程度である。したがって、戸建住宅の賃貸借市場は形成されていないと判断したので収益還元法は適用しなかった。以上より、市場の需給動向を反映した実証的で説得力のある比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧集落の面影を残し、狭小な街路もあり街並みは、やや雑然とした住宅地域で地価は、下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小戸建住宅が、狭小な街路により雑然と建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後とも現状の居住環境を維持するものと予測する。外部からの需要が弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

旧集落の面影を残す中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺には賃貸建物も見られ賃貸市場が形成されているが標準地は画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸建物を想定することが困難なため、収益価格は試算しなかった。一方、住吉区内の住環境が類似する地域から快適性を重視する自己利用目的の信頼性のある取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南方約150mで協和発酵高須工場跡地があり、今後、当該跡地利用により近隣地域への影響が考えられる。

地域要因の将来予測

大和川に近い小規模戸建住宅に作業場等も見られる住宅地域で、昨年にイオン鉄砲町店が開業したことにより利便性が向上している。但し地価への影響は限定的で当面は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用取引が支配的であるため市場実態を反映した比準価格は説得力を有する。収益価格は、近隣地域では戸建住宅の賃貸市場が未成熟であり、また標準的画地の規模が小さく賃貸住宅の建設が困難であるため試算しなかった。当該地域の需要者は、快適性・利便性に着目し取引相場を重視して購入決定する傾向にあるため、本件では、代表標準地との均衡に留意し、より市場実態を反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域に特別の変動要因は見当たらず、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は、横這い基調が暫くの間、続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は住吉区役所等官公署に近く、利便性の良好な住宅地域である。収益物件としては従来から所有する土地の税金対策を含む有効利用を目的とした賃貸共同住宅や分譲住宅の賃貸が見られる程度であり事業用賃貸物件は少ない。また収益性よりも居住の快適性、利便性を重視する傾向にある住宅地であり、自己使用目的での取引が中心である。従って、比準価格を標準に収益価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

あびこ駅前かつ幹線道路沿いの繁華性の高い商業地域であり、マンション用地や投資用不動産への需要は堅調で、地価は上昇し続けている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿い、かつ駅に近接した繁華な商業地域で、当面現状のまま推移する。マンション用地需要としての期待感も高く、希少性も相俟って地価の上昇傾向は当面続くものと予測する。

価格決定の理由

収益価格については、想定建物に住宅部分を含んでおり、支払能力の限界の点で価格と相関性の高い賃料を得ることが困難であるためやや低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用しており、規範性が高い。従って、本件では相対的に信頼性の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや雑然とした住宅地域も多く取引価格にはバラツキが見られるが、地下鉄北花田駅からも徒歩圏内にあり、子育て世代等による需要は根強い。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多い住宅地域として熟成しており、現状の地域的特性のまま推移するものと予測する。地価水準は、住宅需要が旺盛な地下鉄御堂筋沿線の住宅地価に牽引されて形成されていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、当標準地と同じJR浅香駅勢圏内又は周辺の住宅地域にあって、戸建住宅用地としての効用が高い土地に係る取引事例を中心に比準している点で説得力を有する。なお、一戸建ての賃貸市場が成熟しているとは言い難く、自己使用目的での取引が大半を占めている地域であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ、売り希望価格をも参考の上、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、居住選好性も高く需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、駅徒歩圏に位置する区画整然とした既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見受けられず、当面は現況のまま静態的に推移していくものと判断される。

価格決定の理由

対象地の存する地域は中規模一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域であるが、取引の中心は自用目的となっており、収益性を重視した収益価格よりも、市場の実勢を適切に反映した比準価格がより説得力を有するものと思料される。以上より、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。