大阪府大阪市住吉区沢之町１丁目１３６番６外(沢ノ町駅・我孫子前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


233,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市住吉区沢之町１丁目１３６番６外(大阪府大阪市住吉区沢之町１−１１−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を233,000円/㎡としました。

大阪府大阪市住吉区沢之町１丁目１３６番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市住吉区沢之町１丁目１３６番６外
住居表示沢之町１−１１−２０
価格233,000円/㎡
交通施設、距離沢ノ町、70m
地積90㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

太田徳治氏による調査レポート

不動産鑑定士太田徳治
価格233,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に認められないが、現況沿道にあっても店舗効用及び住宅併用が十分に見込めない中小規模画地に対する需要は限定的である。
地域要因消費マインドの改善期待に不透明性が生じており、店舗等の賃料負担力の上昇は見込めないが、選別化等を背景に底値感を持つ需要者が増えつつある。
地域要因の将来予測駅前商業地であり、近年、持続的な商況衰退傾向にあることは否めないが、供給が限定的である一方、地元事業者や開発業者等を含む底堅い実需が潜在していると見込まれ、地価は当面安定傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当区及び周辺区に亘る各駅周辺の商業地域。主な需要者は地縁性を持つ事業者や法人等である。無人駅に臨む小規模低層立地であり、店舗や業務、住宅併用地等の実需は直結する府道沿い一帯にかけても比較的弱い。一方で、同府道沿いの家電量販店から背後区役所への建ち並びが目立つなど、周辺域は従前より整備された感もあり、駅前では出物も殆どないことから、一部エンドユーザーが買い上がるといった動きも予測され、流通性は維持されている。
一般的要因過剰流動性、内部留保の増大、資産効果等を背景に一部で取得需要が強まっているが、優良物件の不足感、場所的優劣による需要格差が大きい。

木島百代氏による調査レポート

不動産鑑定士木島百代
価格233,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別な変動要因はない。
地域要因の将来予測低層店舗、中層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域である。下落基調にあった地価は安定化に向かい、暫くの間、横這い基調が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は住吉区を中心に周辺区を含む駅前の近隣商業地域である。需要者の中心は個人事業者、法人である。古くからの駅前商店街であるが、近年は経営者の高齢化、大型商業施設等への顧客流出が進み、需要はやや弱く、空店舗も散見される。取引される価格帯は画地規模等により区々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因金融緩和政策、インバウンド効果等により地価の急上昇が見られる地域も市内の一部にはあるが当区への波及は今のところ見受けられない。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6054619
北緯 135度4975262

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

沢ノ町駅(地価相場 226,000円/㎡)我孫子前駅(地価相場 225,000円/㎡)我孫子町駅(地価相場 226,500円/㎡)我孫子道駅(地価相場 218,000円/㎡)住吉東駅(地価相場 226,000円/㎡)住ノ江駅(地価相場 221,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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