大阪府大阪市住吉区苅田５丁目４５番(あびこ駅・我孫子町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


494,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市住吉区苅田５丁目４５番(大阪府大阪市住吉区苅田５−１９−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を494,000円/㎡としました。

大阪府大阪市住吉区苅田５丁目４５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市住吉区苅田５丁目４５番
住居表示苅田５−１９−１９
価格494,000円/㎡
交通施設、距離あびこ、近接
地積406㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗併用住宅等が集まる駅前の商業地域
前面道路の状況西36.0m府道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本健爾氏による調査レポート

不動産鑑定士山本健爾
価格494,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因あびこ駅前かつ幹線道路沿いの繁華性の高い商業地域であり、マンション用地や投資用不動産への需要は堅調で、地価は上昇し続けている。
地域要因の将来予測幹線道路沿い、かつ駅に近接した繁華な商業地域で、当面現状のまま推移する。マンション用地需要としての期待感も高く、希少性も相俟って地価の上昇傾向は当面続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は住吉区及び隣接区等における繁華性の高い商業地域である。需要者は店舗等の出店を計画する事業法人や収益物件の開発等を目的とする不動産業者等が想定される。利便性に優れ、視認性や繁華性等も良好であるため不動産投資やマンション用地需要も強気を維持しており、これに供給不足も相俟って地価は依然として上昇している。想定される需要者の属性は多種多様で、規模等にばらつきが大きいことから、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因住吉区内の幹線道路沿いの商業地域の地価は、当区内の好調なマンション用地や投資用不動産需要の影響で上昇傾向が続いている。

山内正己氏による調査レポート

不動産鑑定士山内正己
価格494,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因あびこ駅に近接する当該エリアは、区内随一の繁華性を誇る商業地域である。商業のほかマンション需要も強く、地価は上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測駅に近接する幹線道路沿いの、中層の店舗付共同住宅等が集まる商業地域であり、当面は現況を継続すると思料される。低金利の影響及び繁華性の高さから潜在的な需要が認められ、地価は上昇基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大阪市営地下鉄各線、JR阪和線、近鉄南大阪線等の沿線で、大阪市南部及び堺市北部に形成される駅前商業地域並びに幹線道路に面した商業地域である。需要者は店舗等の出店を計画する法人、収益物件の獲得を企図する不動産業者や個人投資家のほか、マンション開発目的のデベロッパー等が中心になると想定される。潜在的な需要は認められるものの、取引件数が少く、価格水準にばらつきが見られるため、市場の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調を受け、商業性に優れた地域で地価の上昇が見られる。その他の地域の地価については、横ばい又は緩やかな下落が見られる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5999015
北緯 135度5131634

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市住吉区苅田町３丁目２４番３大阪府大阪市住吉区中加賀屋町３丁目２６番３大阪府大阪市住吉区浜口西１丁目１８番５大阪府大阪市住吉区中加賀屋町３丁目４５番１２大阪府大阪市住吉区粉浜西之町２丁目４番１９大阪府大阪市住吉区南住吉４丁目６０番４大阪府大阪市住吉区万代４丁目４９番５大阪府大阪市住吉区杉本１丁目５番２大阪府大阪市住吉区我孫子西２丁目１８番３大阪府大阪市住吉区苅田８丁目３４番１０外

参考：近隣駅の地価相場

あびこ駅(地価相場 225,000円/㎡)我孫子町駅(地価相場 226,500円/㎡)長居駅(地価相場 258,000円/㎡)杉本町駅(地価相場 207,000円/㎡)矢田駅(地価相場 244,000円/㎡)我孫子前駅(地価相場 225,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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