大阪府大阪市住吉区苅田６丁目２３番１２(我孫子道駅・我孫子前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


157,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市住吉区苅田６丁目２３番１２(大阪府大阪市住吉区苅田６−６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を157,000円/㎡としました。

大阪府大阪市住吉区苅田６丁目２３番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市住吉区苅田６丁目２３番１２
住居表示苅田６−６−１１
価格157,000円/㎡
交通施設、距離あびこ、850m
地積117㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市野重夫氏による調査レポート

不動産鑑定士市野重夫
価格157,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧集落の面影を残し、狭小な街路もあり街並みは、やや雑然とした住宅地域で地価は、下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測中小戸建住宅が、狭小な街路により雑然と建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後とも現状の居住環境を維持するものと予測する。外部からの需要が弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、住吉区及び隣接区の地下鉄御堂筋線、JR阪和線、近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は住吉区の居住者で市内他区からの転入は少ない。需要を喚起する大規模な宅地開発はなく、土地取引件数は低位で推移している。中古住宅の取引が中心だが、土地は100㎡前後で1600万円程度、新築戸建物件は3000万円程度を中心に取引が行われるものと目される。
一般的要因住吉区内の住宅地の地価は、街路条件や環境の劣る地点を除き、総じて横ばい乃至は緩やかな上昇傾向で推移している。

太田徳治氏による調査レポート

不動産鑑定士太田徳治
価格157,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に認められないが、画地条件の優劣による地価の個別化の動きが強い。
地域要因選別化等による底堅い動きはあるが、中間層の所得環境が改善していないことなどから実勢は言い値に対してやや弱含み、高値で売れる気配はない。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、今後は地域間競争の激化も見込まれる。不整狭隘な街区間に大小の画地が入り混じっており、居住選好性が劣勢で、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は地下鉄、JR、近鉄各沿線で市南部の圏域。主な需要者は当区及び周辺区に居住する一次・二次取得者層である。利便性が確保された混在住宅地であるが、中間層の実質所得停滞、ローン審査の適正化傾向も反映して物件ごとに選別される傾向が強まっている。数区画単位の建売分譲など一定の戸建住宅の供給がみられるが、グロス価格抑制の動きから仕入採算価格の調整圧力が強まっており、素地取得意欲は今後より一層強気姿勢が減退すると考えられる。
一般的要因人口は微減傾向。過剰流動性、資産効果、相続対策等から一部で取得需要が強まっているが、優良物件の不足感、場所的優劣による需要格差が大きい。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6018568
北緯 135度4897523

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市住吉区西住之江町５丁目９番３大阪府大阪市住吉区山之内町４丁目３１番２大阪府大阪市住吉区沢之町８０番９大阪府大阪市住吉区沢之町１丁目１３６番６外大阪府大阪市住吉区遠里小野２丁目８２番大阪府大阪市住吉区墨江４丁目７１番１大阪府大阪市住吉区清水丘２丁目４０番６大阪府大阪市住吉区清水丘２丁目１０３番１０大阪府大阪市住之江区安立３丁目４番３

参考：近隣駅の地価相場

我孫子道駅(地価相場 218,000円/㎡)我孫子前駅(地価相場 225,000円/㎡)住ノ江駅(地価相場 221,000円/㎡)大和川駅(地価相場 184,500円/㎡)沢ノ町駅(地価相場 226,000円/㎡)高須神社駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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