地域要因

中規模一般住宅の多い既成住宅地域であり、地域要因の変動は特に見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域には賃貸共同住宅が散見されるが、規模や画地条件等を考慮すると、事業収支の観点から賃貸共同住宅を想定することは非現実的であることから収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、自用目的で高砂市内に存する代替競争等の関係が認められる事例を中心に採用し、試算された規範性の高い価格と判断される。以上により、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

造成から経年した、戸建住宅が建ち並ぶ小規模開発の住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変化は見受けず、今後とも現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内に存在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。当該地域は、自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準が指標となり価格決定されることが一般的である。従って、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域は店舗等が建ち並ぶ市役所前の路線商業地域であるが、当地域に影響を及ぼす特筆すべき要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は高砂市役所に隣接し、幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、当地域に影響を及ぼす特段の要因は見受けられず、ここ当分の間はほぼ現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は本来は収益性が重視される商業地域であるが、類似の不動産に係る賃貸市場が成熟しているとは言い難く、自己の事業活動等に供することを前提とした取引が殆どで、典型的需要者は市場で成立した取引価格を価格判断の指標として重視するものと思料する。したがって本件では、市場の実情を反映した実証的な価格である比準価格は規範性が高いものと判断し、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

防災街区整備事業による複合ビルの建設や新病院の建設等により活性化が期待される。

地域要因の将来予測

周辺において、複合ビルや新病院の建設が進んでおり、加古川駅から徒歩圏内であり利便性が良好なことからマンション素地需要に支えられ、地価は小幅ながら当面の間、上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、標準地と地域的特性の類似した同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集できたため市場性を反映した規範性の高い比準価格を得た。一方、賃料変動や空室率等のリスクが高く、収益性を前提とした取引は少ない。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域として発展的に推移しており、堅調さを維持している。

地域要因の将来予測

沿道型の商業施設を主とした路線商業地域で、店舗立地が徐々に増えており、今後も商業集積が進んでいくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域も含め賃貸等の収益物件も見受けられるが、取引は収益を目的としたものはほとんど無く自用目的の取引が主であり、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも均衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

地域要因

周辺地域における新規分譲地の売行きも好調である等、市内中心部の住宅用地に対する需要は安定している。

地域要因の将来予測

市内中心部の利便性良好な人気の住宅地域で、周辺地域における新規分譲地の売行きも順調である。近時の経済情勢の下、需要は根強く、地価は当面上昇基調で推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方、近隣地域は戸建住宅地域として成熟しており、標準的な画地規模も小さく、共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道に面しているが、繁華性はやや劣る。商業地としての需要はやや弱いが、周辺住宅地は需要が比較的強く、これも反映した地価形成となっている。

地域要因の将来予測

店舗、事務所のほかに住宅等が見られる県道沿いの商業地域で、当面の間、現環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移してきたが、今後は安定化していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、広域的に商業地域における信頼性の高い取引事例を収集できた。一方、収益価格については店舗・事務所・共同住宅等の賃貸物件も見られる地域であるが、地価に見合う賃料水準にはなく、比準価格に対し規範性は劣ると判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前商業地域の顧客吸引力は低下しており、周囲の複合建物、病院建設、店舗改修効果等による活性化が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益性を重視して価格形成がなされる傾向の強い地域であるが、近時の市況より賃料水準、空室率等の変動リスクが認められ収益目的での取引は少ないため、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、駅前立地の優位性を反映し、支店用地、マンション用地等の取得需要は認められる地域であるため、比準価格の信頼性は相対的に優る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、圏域内の他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はなく、JR及び山陽電鉄からも距離があり選好性が低いため、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を主体とする住宅地域で、地域要因に特別な変動もなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。周辺に農地等も残り、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅用に開発された住宅地域に所在し、戸建住宅の経済合理的な賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。自用目的の取引が支配的であり、居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡が保たれているものと思料する。

地域要因

臨海部の大工場が建ち並ぶ地域で周辺用途に変化はなく、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大手企業の製造拠点が連たんする地域で、賃貸物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域にある自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はなく、最寄駅からやや距離があり選好性が低いため、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後とも現状で推移するものと予測する。価格形成要因等を反映し、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域の指定を受け、アパート等の収益物件が少なく自用目的の取引が中心で、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

地域要因

中小工場が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の工場が立ち並ぶ工業地域であり、今後とも現状を維持するものと予想する。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の工場等を主体とする工場地域で、賃貸借市場が未成熟であることから収益価格の試算はできなかった。したがって、前年価格との関連や他の標準地の推移など広域的な検討を踏まえつつ、規範性の高い取引事例から求められた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の多い既成住宅地域であり、地域要因の変動は特に見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い旧来からの住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には一部賃貸住宅等も散見されるが、対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸住宅の建築を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引事例を中心に試算された価格で規範性が高い。以上により、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動は見られないが、需要回復の兆しは見られず、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が中心の既成住宅地域であり、地域要因の変動は少なく、今後も現状のまま推移するものと予測する。最寄駅からも遠く、需要は弱含みで、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地の所在する地域は既成住宅地域で、一般向け賃貸住宅はほぼ存在しないため収益価格は求めることができなかった。従って取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

中心市街地に近い住環境良好な地域で、需要は安定しており、地価はやや上昇傾向で推移している。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺には一部未利用地も見受けられるが、市街地に近接した利便性を有する住宅地域である。今後はさらに有効利用が進み、安定した需要に支えられ、地価は堅調に推移して行くものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、自用の戸建住宅を中心とする地域であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。